分享一下我的艰难的学区房选择之路，最终落户新江湾城，附心路历程及大数据
本帖最后由 Faintch 于 2019-6-26 13:46 编辑本人家庭背景：本人外地户口，老婆上海人，大女儿2020年上小学，二女儿一岁不到，一直住在宝山，对口宝山杨泰实验小学。
2016年，在房价猛涨的势头下，先开始了第一轮看房，那时主要定位杨浦的二师附小，二师附小新校区启用了，硬件更上一个台阶，做为杨浦头牌，所以本来打牌先占个坑的。曾经看中过大连路密云小区一套房子，一室一厅，厅很小，42平那种，房东要价330万，那时本来想咬咬牙300万买下来，结果砍价不成功，就过去了。也看过一套控二的使用权房，本来房东还说接受我们先给一半，那套房子在一楼，厨卫和房子分开的，也就30平左右的样子，要200万，后面觉得不靠谱，而且小区在高架旁边，就没买。后面看了几次房，实在心累，那时也就100多万现金在手上，所以学区房第一征程不了了之。
到了2018年年底，因为二女儿也出生了，想到买个学区房还能两个人用，而且用心调查了全市的数据，越看越心凉，最后决定还是要离开宝山，虽然这几年杨泰实验也在往上走，但宝山整体实力实在太弱了，所以又开始了学区房的征途。
因为女儿落户只有一年多一点的时间，所以先做了筛选，太热门太紧张的学校不考虑，离我公司太远的地方不行。原先最看好黄浦，因为黄浦也是真的好。最初先看的就是曹光彪，因为拆迁原因，所以人户一致基本能进，首先看了一套平和里最便宜的房子，420万，虽然总价是低，但这是一室户，厨房和卫生间还不是和房子连在一起的，上去的楼梯是木楼梯极其陡，真的一不小心就要翻个跟斗的那种，实在是不合适。然后其它几套，总价就比较高，基本稍能住的一室一厅或两室一厅，都要600万以上，而且平和里小区真的比较破，4几年的房子，最后放弃。曹光彪对口的小区本来没几个，包括平和里、黄浦大楼、长江大厦、金欧万国和华盛大公馆，除了平和里，像较好一点的金欧万国和华盛，房型都不好，而且得房率偏低，小区停车更是困难，基本没有小区的概念，就一幢楼，基本那附近700万以内的房子我都看了一遍，还真的是下不了手。另外，还有少有的使用权房，基本是20平200万左右，但一想到明年马上上小学，还要租房子住，租房子还很难租到好的，最后放弃曹光彪。
第二个考虑的是徐汇，徐汇那时看的是建襄，很多中介会跟你说，建襄要3年落户，有的还说需要5年，从我接触到的中介的，真的对学区房包括年限了解的没几个，所以最好的方法是什么，打电话去问招生办的老师，或者找关系问，我托关系问过建襄的校长，确定近年只要人户一致都收，建襄也是新校区启用了，所以招生压力不大。而那边居然所有我接触的中介，都说没有三年进不了，我也是服了。当时建襄问的是使用权房，建襄对口的区域少，所以使用权房也是死贵，基本都在250万以上，10平左右，最夸张的一个，5.9平方，210万，35万一平啊，而且说这个房子要早下手，晚下手就会没了，真的看得我心惊胆战啊，我一直不喜欢和别人抢东西，所以也放弃了。然后又看了旁边的徐汇一中心，觉得一中心名气、历史都可以，徐汇一中心对口的范围大，所以使用权房基本是在160到220之间，我问过最低的使用权房是一套亭子间，10平方160万左右，这些使用权房我都没看过，其实买这些房子也没什么能看的，就是为了一个学位。最后实地看了徐汇一中心学校太旧了，真的有点不忍心，另外就是离我的公司有点远，我公司五年前是从这边搬回宝山的，再折腾一回的话实在受不了，所以还是放弃了徐汇。
后面大概12月左右在链家无意看到了一套极其便宜的房子，总价650万，100平，桃源新村，对口上海实验小学，然后了解了上海实验小学因为周边拆迁，和曹光彪差不多，所以基本人户一致也可进，然后立即去看，当天看了，我就和链家的人说，这套房子我要了，因为房子的位置很好，就在淮海路和西藏路口，房龄虽然有点老，但比起平和里还是好很多的。这个小区其实单价很普遍10万以上，这个房东是因为要卖房子还钱，所以挂出了如此低价，而且听说6楼、7楼都是他的，6楼是以660万卖的，7楼的100平边套全明，可做成小4室两厅的房子，但在我当场决定买的时候，中介和我说，这套房子房东可能要卖给他一个朋友了，因为这套房子，基本把我看房的心态弄崩了，就是看到一个大馅饼，没吃着。后面知道，我看的时候，这套房子已经在网签了。后面一直看桃源新村3室的房子，基本都挂到800万以上，而且面积还比这个小一些。如果我早一个月看学区房，应该就会买在这里了，所以买房子有时也是一种缘份。上海实验对口的还有东淮海公寓，也看过一两套房子，小区是新，但位置我觉得一般，而且这个小区的得房率很低，房型也一般，最后还是放弃，但我一直觉得上海实验小学真的不错，新建好的校区也看过，还是很漂亮的。
这看房期间，自己也一直问自己，是不是不折腾了，因为现在我自己新婚买的房子是个小三房，小区也不错，停车方便，住得也是很舒服。而且想想宝山杨泰实验也不是太菜场。有没有必要为了小孩子，连生活都不要了呢？想来想去，觉得还是要兼顾生活，所以过了年后，看房看到了大宁。
大宁主要两个选择，一个是大宁国际实验小学，一个是闸北实验。闸北实验肯定要比大宁国际实验好些，不过大宁实验那边环境要比闸北硬件好些。最大的弊端是这两个小学都有年限要求，我大女儿都没办法读的，小女儿可以稳进，大静安的几所热门小学是我看的区域里，明确在招生简章上，有明确的落户年限规定的，其它据我所知是没有的，很多都以讹传讹罢了。当时考虑，大女儿其实可以博杨波外国语，因为女儿就读的是民办幼儿园，认字、逻辑都还可以，智力也过得去，从小爱听故事爱玩逻辑狗，做事也比较能专注，所以觉得最多再找找关系，托托人情，再鸡一下，进杨波应该也是没问题的，中间实话说，也找TZ问过，说大概20左右是保进的，但靠不靠谱不知道。也是一道道介绍过来的。所以就开始看大宁的房子了。
闸北实验看的房子主要是歌林春天、八方小区，相对市中心的房子，大宁的房子的房型、得房率都靠谱很多，但总价也比较贵，因为我年后是考虑还要住，所以把预算提到了1000万左右，想着把老房子卖了，左右凑凑差不多了。所以看的都是3房以上的房子，八方有一套3楼的，挂的时候760，其实那时觉得不错的，遗憾的是房东看到看房的人多了，临时又要提价，后面就算了，八方好的是位置不错，门口就是闸北实验了，楼不算太老，离大宁商业区比较近。歌林春天呢停车是个大问题，停车位居然要到70万以上了，而且离地铁还是有点远，没有很合适的房子，要不就是楼梯房6楼复7楼的，考虑到老人要过来带娃，要不就是电梯房但性价比太低，后面还是放弃。
大宁国际小学看的是悦公馆、金茂府、明园森林和慧芝湖，开始悦公馆出来一套4室两厅的，1000万，非常心动，悦公馆停车位足，而且环境也可以，对着金茂府，错层而建，厅也是4.5米高的错层复式，看着非常大气，居住肯定很爽。当时看中了真的要下手的，后面了解下来，这套房子是公司买的，到时交易的时候，税要480万:L，这太夸张了，然后房东也觉得这个税很夸张，后面就下架了，其实他买的时候也要近600万，如果这个税要他交，这套房子等于白买了。如果让下家承担，这套房子的价格1500万，基本比较难交易了。
然后又看了明园森林的房子，明园森林三期环境还不错，但房源少，而且也贵，一二期明显维护得不行，环境、房子都感觉不行，也没有特别合适的房子，看了几套就没看了。后面中介又推荐我们去看了金茂府，金茂府是这次看房下来，感觉最合适居住的小区，小区的安保，环境真的一流，缺点不用说就一个字，贵，看过两套小三房，都是1000万，房间、厅真的都很小，比我们现在住的小三房还要小，好处是有两卫，然后也是高科技住宅，一进大厅，就有一股酒店的香水味来了，这是看房子最愉悦的经历，也导致了后面中介再带我去看慧之湖的房子，完全看不上，据说慧之湖当年也是大宁好小区好房子的一个样板，但在看完金茂府后，实在看不上。为了这个事，我停了两星期没看房子，看完金茂府的房子，有种其它小区，其它房子都是渣的感觉。
总的看下来，大宁交通便利，商业配套齐全，居住环境也不错，离我公司也近，有大宁公园，有很多新建起来的商场，久光也很快要开了，其实如果当时我大娃能保进闸北实验或大宁国际，我应该也很有可能选择这个区域。
然后我有一个很好的朋友住在新江湾城，所以有时间也会约在新江湾的公园玩，其实第一次去的时候，就被那边的环境打动了，在我后面停了看房子的那段时间，有两个周末又过去了，他说，要不你买到这边来吧，那时觉得新江湾的交通不方便，而且在一个角落里，但后面看了地铁、看了整体到我现在公司的时间其实也就20分钟车，然后再详细了解新江湾的学校、配套，未来的发展可能，觉得还是值得考虑的。
新江湾只有两个小学，上音实验和复旦科技园小学，很多文章说复旦科技园小学是要落户两年以上，这也导致了我基本没看那边的房子了，但我后面打过电话去招生办，近几年，复旦科技园和上音都是A类的人户一致都收（如果前两年都没问题，至少明年我觉得问题不大，具体可以看我后面附表的出生表），另外在建的复旦二附中学校，只对口一个小区，我觉得人户一致也能进，我也打过招生办的电话，那边的老师说他们只管复旦体系内的招生，体系外的是区在招，他们不清楚。因为那个小区几乎没有太多的房子，我看的时候只有一套，1500的挂牌价，买不起，能买的起的可以看，我觉得人户一致应该是能进的，复旦二附中，还是很值得期待。
说一下为什么最后选择新江湾，1、那10平方公里的环境就是一个大公园，这个不用说了，只要在那边兜一圈，就能感受到，上海还能让我有这样的感觉的地方就是松江的月湖那边，还有嘉定新城图书馆那一块，但这两个地方都太远了，也没有很好的学校。2、教育氛围很好，复旦、同济一附、复旦二附，好的学校都围绕在旁边，出门就是一个大公园，虽然在商业配套方面稍弱但比起大宁其实更适合居住。而且现在什么都是网络点一下就送到这有，商业配套变得不是那么重要。3、交通，10号线延长线马上通车了，10号线几乎经过的站点都是比较方便实用的，五角声、豫园、南京路，虹桥火车站，飞机场等，后面还和13号线连在一起，到浦东也方便了。4、还有小女儿的幼儿园，延吉幼儿园至少硬件上说，在上海可以靠前了，私立的也不差，有硬实力的话，中福会就在门口，那就更不用说了。然后到我现在公司也算方便，所以最终决定在这里买。5、上音实验虽然小学是二阶梯，但对于我两个女儿说，至少有一个上音初保底了，也不失为最坏的打算。
其实买新江湾城几乎都是网上看的房子，实地就看了两次房子，因为我们的预算和要求，基本只有一个小区能满足，就是合生江湾，其它的小区要不就是房型太小，要不就是太大，要三房两厅1000万左右预算的房子，真的是完全没有。
当然如果考虑复旦科技园小学的话，还有两个小区可以挑，但那边离地铁和核心区有点远了，最终选择了合生，房子也是看了一次，觉得不错第二天就定了，然后就是付定金。
走过长长的大半年选择，最终落户新江湾，虽然说买学区房不考虑中学，但在我看来，中学不用太过于考虑，但也应该可以做为考虑的因素，我的想法是孩子是大牛娃，就幼升小博存志博兰生，如果一个普娃就直升上音，而且两个女儿，不见得都能牛，所以有一个还过得去的上音托底就OK了，如果以后真的有能力，考个同济复旦，离家都方便，不行的话，杨浦还有很多大学可以选择，不用离家太远。算是综合因素最佳的选择，当然是对于我自己的情况和家庭而言。而如果自己以后有能力了，要换房，周边的小区大平层别野选择多得是。也不用再换一个区域生活了，挺好。
最后分享我网上找的一些数据自己做的一些表格：
这是按每所学校招200人算的，所以肯定不准，因为浦东有的学校可能要招到1000人都有的：
常住人口考生数市重点高区重点高中合计市重比合计比一本率90%80%-90%70%-80%60%-70%50%-60%进重点率
浦东新 55017600818269.1%29.5%23
1310.2%
闵行2507250551013.8%27.6%11
2
11.0%
宝山190590035810.2%27.1%
21
10.2%
松江17746802138.5%12.8%
1
4.3%
嘉定15841001344.9%19.5%
1
1
9.8%
杨浦1313600591427.8%77.8%211
22.2%
普陀128360035816.7%44.4%
1
1116.7%
青浦12233001126.1%12.1%
1112.1%
奉贤11738001235.3%15.8%
1
5.3%
徐汇1094760551021.0%42.0%1123
29.4%
静安1074350791632.2%73.6%
21
223.0%
金山80340024611.8%35.3%
1
5.9%
虹口76230045934.8%78.3%
1
226.1%
长宁69190034731.6%73.7%
11
131.6%
崇明县 6725001238.0%24.0%
18.0%
黄浦663300751242.4%72.7%
21
336.4%
这个是完全没考虑跨区、出国等情况，也只能是一个概括。
2017年小学、初中、高中及升学率表-BY 桐桐爸整理（从上海2017年上海年鉴数据整理）
地区学校毕业生数招生数在校学生毕业生数
招生数
（所）小学小学小学初中高中初中高中小升初初升高
总计74114311516370178489689901513441205615327684%74%
浦东新区16136051408241992112174711350302871183684%54%
黄浦区2936464102204172920325237883159104%108%
徐汇区4366338999424705378385768574182103%78%
长宁区233846454321971276215773278155285%56%
静安区4461877155348085258359561973608100%69%
普陀区246152833538824399926285531246490%62%
虹口区334139460422486322823984026216797%67%
杨浦区435568792735482451034235383354797%79%
闵行区651555418975915237785390512163454078%58%
宝山区69121211416465601678933939504322578%48%
嘉定区4380931041247024485521447079236487%49%
金山区255063486624320423119264864244296%58%
松江区38105921262059961562624448213280478%50%
青浦区428296612730903348618334881190459%55%
奉贤区307671696534096482618725214212068%44%
崇明区293503308315799250117473296136294%54%
这是未来中高考的情况，2012年出生的中考人数当然是预估的，如果教育资源不增加，以后的小孩子还是很苦啊：
年份2015参加中考20162017201820192012出生201320142015201620172018
浦东1690016300163001700017600
黄浦区38192900280023003300
宝山区52095000550054005900
崇明县25002414300025002500
奉贤区34493600320039003800
虹口区34283100250023002300
嘉定区33003450370038004100
金山区32003300320034003400
闵行区60006100700068007250
普陀区40005000370033003600
青浦区28002900285031003300
长宁区27002500250022001900
松江区41004300420041004680
杨浦区42004000400034003600
静安区52005100450047004350
徐汇区55005200480045004760
中考人数7630575164737507270076340188800196100179200190000198000187000167000
出生人口总91800810008800083600102900240000196200202000221800218400197000174000
上海695005760062000573008090012100010520011900010380012920011650096000
外地22300234002600026300220001190009100083000118000892008050078000
太不容易了 两娃买学区房还是划算 谢谢楼主分享！ 真是不容易啊，我家换不起房子，俩孩子都准备博民办。 合生能买到1000万三房两厅？车位保证吗？ 好详细啊，家长太不容易了 谢谢分享，很多信息 杨浦热门小学不需要三户口吗？ 学习了，谢谢！ 这个学校跟杨泰实验有多大区别？ 同问，不是说杨浦要户口满3年才能有资格去报 白砂糖 发表于 2019-6-26 11:22
这个学校跟杨泰实验有多大区别？
主要是宝山小、初、高的资源都不好，可以看看我的数据统计表。 小小小 发表于 2019-6-26 11:24
同问，不是说杨浦要户口满3年才能有资格去报
要看学校的招生简章，这都是道听途说，就算打一，也只是说按先后顺序招生，从没看到过所谓三年的限制。 楼主有心人，结局很美好 感谢楼主分享，不容易为了娃读书 太不容易了。谢谢分享 太不容易了！ 上音初中没得说 最后是多少钱买入了 楼主太有心了 好详细的帖子啊 好好好，非常好的分享 同关注，难道楼主买的是最近绿皮成交的这套三房 楼主还是有钱人，1000万的预算…… 楼主真不容易，好爸爸 谢谢分享，太实用了 Floraqtt 发表于 2019-6-26 12:39
同关注，难道楼主买的是最近绿皮成交的这套三房
绿皮成交是什么意思，是指链家吗，我们的确是找的链家 andreadong 发表于 2019-6-26 10:44
合生能买到1000万三房两厅？车位保证吗？
1000万可以买到了，车位50万 只有积分的我不知道房子买在哪里？ 天哪，太不容易了
Faintch 发表于 2019-06-26 11:30
要看学校的招生简章，这都是道听途说，就算打一，也只是说按先后顺序招生，从没看到过所谓三年的限制。
但打一实际招生就是三户口截止 好详细，家长都不容易啊 本帖最后由 zmxuxubaby 于 2019-6-26 20:36 编辑
小小小 发表于 2019-06-26 11:24
同问，不是说杨浦要户口满3年才能有资格去报
杨浦严格五年一孩 而落户时间都是没有明文要求的 但是都有明确排序说明 那一般来说热门学区除了报出生最稳 3户口是标配加年限排队！具体年限拦到哪儿 看当年招生人数和真的报名公办的适龄人口（人家去民办也行啊）那哪个部门在这之前能准确推出年限？？一年也是一年的情况 所以年限都是“听说”… 这位爸爸太给力了http://app.qianfanedu.cn/public/emotion/face_068.png zmxuxubaby 发表于 2019-06-26 20:27
本帖最后由 zmxuxubaby 于 2019-6-26 20:36 编辑
杨浦严格五年一孩 而落户时间都是没有明文要求的 但是都有明确排序说明 那一般来说热门学区除了报出生最稳 3户口是标配加年限排队！具体年限拦到哪儿 看当年招生人数和真的报名公办的适龄人口（人家去民办也行啊）那哪个部门在这之前能准确推出年限？？一年也是一年的情况 所以年限都是“听说”…
五年一孩针对的是房子，和落户没关系，所有区的学校都会要排队，我说的静安热门学校的招生简章上是明确有3年落户规定，一般当年招生可以参考前两年情况，当然还得看整体的出生人口，也有个别学校会异常，但基本都不会出现很反常的情况。这也是我建议问清楚学校前面情况的原因 深海潜航 发表于 2019-6-26 19:10
但打一实际招生就是三户口截止
我说的招生简章没有三年限制的写法，打一招生区域大，是杨浦出名的最难进的公办，只收三户口的简历是正常的，我的意思找不是说热门的学校没有年限要求，只是说把这个求写在招生简章里的， 现在只有静安几年热门学校。打一至少三户口会收，但闸北实验，明年是入户时间不满足都不收了。 毛毛羽棣 发表于 2019-6-26 13:52
只有积分的我不知道房子买在哪里？
这个得自己研究一下了，我建议你可以找一些对口区域真的很少的学校，打电话问他们的招生部门，一般客气点问往年的情况，都会给你回复的。 唉，同样焦虑不安！ 我们现在在普陀，感觉普陀也是教育重灾区！看到楼主的分享，更焦虑了！ Faintch 发表于 2019-06-27 10:08
我说的招生简章没有三年限制的写法，打一招生区域大，是杨浦出名的最难进的公办，只收三户口的简历是正常的，我的意思找不是说热门的学校没有年限要求，只是说把这个求写在招生简章里的， 现在只有静安几年热门学校。打一至少三户口会收，但闸北实验，明年是入户时间不满足都不收了。
这就是麻烦的地方，真正落户年限没有一个学校会写，得去自己打听，
而且静安的三年也是说最起码三年，真正热门的何止三年 想说家庭购买力增长得相当快啊http://app.qianfanedu.cn/public/emotion/face_068.png 深海潜航 发表于 2019-6-27 18:36
这就是麻烦的地方，真正落户年限没有一个学校会写，得去自己打听，
而且静安的三年也是说最起码三年，真 ...
至少我这边了解下来，静教院、大宁实验、闸北实验，一中心，三年是几乎100%进的，还是比较稳的。
学习一下，谢谢 家长真是用心。我们当时挑学区房要是像这样多做一些功课，就可能离开浦东这个竞争大区了。因为一直住浦东，对浦东最熟悉，没花心思去了解别区，就简简单单的买了个浦东的学区。后来慢慢学习才知道，浦东的鸭梨很大啊 Maggie0123 发表于 2019-6-28 14:30
家长真是用心。我们当时挑学区房要是像这样多做一些功课，就可能离开浦东这个竞争大区了。因为一直住浦东， ...
嗯，其实没有哪个选择是最正确的，最正确的选择就是自己做出来的选择。都是综合自己的情况去做考虑而已。浦东的话，明珠ABC吧 haleytian 发表于 2019-6-27 18:56
想说家庭购买力增长得相当快啊
咬掉了一口牙了已经 婕洁 发表于 2019-06-27 14:51
我们现在在普陀，感觉普陀也是教育重灾区！看到楼主的分享，更焦虑了！
普陀还可以啊 楼主太不容易了，真心佩服，感谢分享，祝越来越好 从大宁开始，和楼主的看房路线基本一致，后来没有选江湾是因为我们夫妻都在张江上班，江湾过来有点远，地方确实好地方啊， 而且上音相当不错的。我们后来又看了黄兴公园的杨浦小学，当时也犹豫到底是买个小的挂户口还是置换个大的自住，现在看到一些朋友因为孩子上学而去租房，生活质量大幅降低还是感到庆幸的， 孩子教育固然重要，但不意味着为此牺牲一切，好的生活环境对孩子的成长也是非常重要的。 楼主研究的太全面了 最近在看黄外的学区房 也是有点贵 另外想弱弱的问下 上实难道不是考进去的么 还能买学区房？ 我认识的复旦科技园的人都在忙着买学区房搬走，lz买房真的只看房子不看学校吗http://app.qianfanedu.cn/public/emotion/face_013.png
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