Pangpang31981 发表于 2023-3-3 10:09

明珠学区房,到底值多少钱

顺延3月2日发帖《明珠小学读了半年后,聊聊要不要买学区房》,继续往下说。

房子估值比股票估值可简单多了,要么看租售比,要么看同期类似房型,横向比较。

我们把模型考虑的简单一点,先不考虑租金和各种税,假设学区房买来就是自住的。

在购入学区房时,要参考的因素是,同一地段、相同品质、类似房型面积、相近房屋年限的非学区房,单价是多少。

比如,学区房A单价12万,隔壁一条马路,上述条件都类似的非学区房B单价10万,房屋面积都是50平米,那么你付出的学区房溢价就是:

(12-10)*50=100万,这100万平摊到小学5年,每年花费100/5=20万,每月花费20/12=1.66万。

那么回过来要思考的问题就是,如果我读一个菜场小学,每年多花20万,我可以鸡出明珠小学的效果吗?

我觉得这个回答绝对是因人而异的,这也是学区房有争议的地方,因为有些家庭可能不用每年花20万,就能鸡出来;

而有些家庭,觉得自己就算每年花20万,还是搞不定,那不如买学区房省心点,跟着学校大部队走就是了,这也是大多数买学区房人的心态。

上面的公式也解释了为什么徐汇浦东的老破小学区,只要价格合适,总会有人出手,因为面积小,总的溢价值低,到了心理价位,有人就是觉得值。

我下一篇文章会写,《双减之后,头部和菜场小学差距是变大还是变小了》,大家可以关注一下小红书“胖西施在练金刚功”,谢谢大家。

sammer 发表于 2023-3-3 10:50

不能这么算吧,要考虑上海房价趋势,反正我当时的考虑是如果上私立,万一孩子学的不好 ,人财两空。
买学区房,至少还有房子保底,稳赚不赔。
别人不知道,反正我自己买的学区房,现在升值300多万了

Pangpang31981 发表于 2023-3-3 10:54

sammer 发表于 2023-03-03 10:50
不能这么算吧,要考虑上海房价趋势,反正我当时的考虑是如果上私立,万一孩子学的不好 ,人财两空。
买学区房,至少还有房子保底,稳赚不赔。
别人不知道,反正我自己买的学区房,现在升值300多万了

不是一直能升值的

圆月弯刀 发表于 2023-3-3 11:20

Pangpang31981 发表于 2023-03-03 10:54
不是一直能升值的

你不能这么100万摊在5年

圆月弯刀 发表于 2023-3-3 11:22

你用完学区,假设原价卖出。这5年不是0花费?有资金占用成本,但你住或租了。

深海潜航 发表于 2023-3-3 11:45

吃相有点难看

sammer 发表于 2023-3-3 11:55

Pangpang31981 发表于 2023-03-03 10:54
不是一直能升值的

可确实是一直在升的

Pangpang31981 发表于 2023-3-3 11:57

sammer 发表于 2023-03-03 11:55
可确实是一直在升的

我最近是没怎么关注

疯人院 发表于 2023-3-3 12:41

的确在涨。我是建议买挂户口低总价的学区房,投入小杠杆小,学区房出租对冲贷款。但离自住的房子不能太远。

Wendier 发表于 2023-3-3 13:13

这么算的话可能很多人就不买了,多数家庭也考虑了房产的保值甚至增值,所以为学区付出的代价实际没有差价这么多。但是近阶段老破小学区降价厉害,可能适用楼主的考虑了。

Pangpang31981 发表于 2023-3-3 13:26

Wendier 发表于 2023-03-03 13:13
这么算的话可能很多人就不买了,多数家庭也考虑了房产的保值甚至增值,所以为学区付出的代价实际没有差价这么多。但是近阶段老破小学区降价厉害,可能适用楼主的考虑了。

最近老破小学区房跌价了呀

疯人院 发表于 2023-3-3 16:17

Pangpang31981 发表于 2023-03-03 13:26
最近老破小学区房跌价了呀

疫情的时候跌了。现在都反弹回去了

疯人院 发表于 2023-3-3 16:17

Wendier 发表于 2023-03-03 13:13
这么算的话可能很多人就不买了,多数家庭也考虑了房产的保值甚至增值,所以为学区付出的代价实际没有差价这么多。但是近阶段老破小学区降价厉害,可能适用楼主的考虑了。

是啊。很多买大面积学区房本来就核心是投资目的。一梯队的小学初中基本都不是学区房可以搞定的公办
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