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[浦东] 学区房 明珠A,B or C怎么选

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发表于 2019-6-12 19:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 fly/tp 于 2019-6-17 15:25 编辑

2023年入小学的宝宝。最近决定入手明珠的学区房。但是对于A,B,C三个校区如何选择一直纠结无法下决心。请各位过来人提供些建议:

C区:离当前自住小区驱车15min左右,如果入手C区房子,居住条件相对较好;校舍条件好,据说有室内体育场,小朋友活动空间大。但是附近的配套设施比较落后。一房总价最高,加之二套房首付比例相对最高;租售比最低;一房房源少。

A or B区:居住条件都很差,以后需要租房居住;但是周边教育培训机构最多,据说以后团课方便;附近生活设施出行方便;AB对应房子的总价差距在50w左右,对于选A或者B,纠结的点在于两校的教学质量,师资升学率到底有什么区别。A或者B校首付比例低一些,租售比更高。房源相对多一些;

--------------周末实地去看了一圈房子。汇总统计了一下有如下的更新。烦请各位帮忙参考下:

说明:都是二套房,AB校可以首付5成,C校做成普宅,首付5成,只能贷款155w;目前C的部分首付和基准的
         *:成本基数是以总价最低为0来计算,多出部分都是成本,比如考虑C校就要比B校均价贵130w的现金支出。
         *:AB校目前首付部分都可以承受。C校的话需要额外想办法了,但是这部分成本不知道计算得是否准确,比如,如果考虑抵押贷款之类的,是否会涉及到更高的前期成本了?

请各位看下,这种情况该怎么选择。下述的分析和统计如果有不正确的,欢迎补充指正。


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发表于 2019-6-12 20:13 来自手机浏览器 | 显示全部楼层
A不用担心年限 B扩班之后师资必然稀释 原本也是A略好
发表于 2019-6-12 21:08 来自手机浏览器 | 显示全部楼层
ab教育质量差别不大,挑个总价低的
发表于 2019-6-12 21:24 来自手机浏览器 | 显示全部楼层
C适合自住。ab适合挂户口,内环内普通住宅,税费很低,二套可以按揭5成。ab居住环境比c差多了。
发表于 2019-6-12 21:55 来自手机浏览器 | 显示全部楼层
明珠A的初中好吗?不了解来问问
发表于 2019-6-12 22:20 来自手机浏览器 | 显示全部楼层
xfrmlm 发表于 2019-06-12 21:24
C适合自住。ab适合挂户口,内环内普通住宅,税费很低,二套可以按揭5成。ab居住环境比c差多了。

因为是普通住宅所以可以按揭贷款五成吗……
发表于 2019-6-12 22:23 来自手机浏览器 | 显示全部楼层
花枝若黎 发表于 2019-06-12 22:20
因为是普通住宅所以可以按揭贷款五成吗……

可以的,而且普通住宅没有差额增值税
发表于 2019-6-12 22:24 来自手机浏览器 | 显示全部楼层
花枝若黎 发表于 2019-06-12 22:20
因为是普通住宅所以可以按揭贷款五成吗……

总价450w以内就二套五成啊,不过二套的话3%契税也是成本
发表于 2019-6-12 22:26 来自手机浏览器 | 显示全部楼层
henry_woa 发表于 2019-06-12 22:24
总价450w以内就二套五成啊,不过二套的话3%契税也是成本

是的,而且我觉得更贵的是二套上浮的利率成本,5.4了基本要
发表于 2019-6-13 07:19 来自手机浏览器 | 显示全部楼层
明珠a吧
发表于 2019-6-13 08:44 | 显示全部楼层
AB对口的初中是不是都一般?
 楼主| 发表于 2019-6-13 08:53 来自手机浏览器 | 显示全部楼层
龙卷风袭来01 发表于 2019-06-13 08:44
AB对口的初中是不是都一般?

考虑明珠的初中都择校,明珠的对口初中都不好
发表于 2019-6-13 23:36 来自手机浏览器 | 显示全部楼层
自住小区离明珠a大概30分钟,可以买个小房子挂户口,然后娃打车上下学吗?还是去附近租房子,我看三室的至少要1万一个月
发表于 2019-6-14 00:06 来自手机浏览器 | 显示全部楼层
henry_woa 发表于 2019-06-12 22:24
总价450w以内就二套五成啊,不过二套的话3%契税也是成本

对的,因为不能自住,相当于花了20多万让小孩入学
发表于 2019-6-14 07:18 来自手机浏览器 | 显示全部楼层
A,考虑居住环境的话,另外租房子住
发表于 2019-6-16 02:12 来自手机浏览器 | 显示全部楼层
日空流星 发表于 2019-06-14 00:06
对的,因为不能自住,相当于花了20多万让小孩入学

不止20几万,还有那个月的贷款,我算了算5年卖了66万成本
发表于 2019-6-18 23:21 来自手机浏览器 | 显示全部楼层
Avenir1027 发表于 2019-06-16 02:12
不止20几万,还有那个月的贷款,我算了算5年卖了66万成本

我没想到这一茬来
发表于 2019-6-19 14:24 | 显示全部楼层
1、A、B师资一样,升学率看比率,B坐庄了2年,看人数的话,其实差不多,每个班都有尖子生和差生。
2、B关键房价低,对口房源多,所以,18年已经开始了五年一户,建立了入学的信息库。五年一户前提下,再人户一致优先,迁入时间排;C的话,也五年一户。A的话,今年招生简章说了,以后可能也实施五年一户了。
3、我个人是因为时间早,而且是二套,看价格合适,就入了B,然后到时候租个三室,把这套出租出去。

本身就为了一个学籍,所以控制交易成本,不降低生活质量。
 楼主| 发表于 2019-6-19 20:01 来自手机浏览器 | 显示全部楼层
谷雨生万物 发表于 2019-06-19 14:24
1、A、B师资一样,升学率看比率,B坐庄了2年,看人数的话,其实差不多,每个班都有尖子生和差生。
2、B关键房价低,对口房源多,所以,18年已经开始了五年一户,建立了入学的信息库。五年一户前提下,再人户一致优先,迁入时间排;C的话,也五年一户。A的话,今年招生简章说了,以后可能也实施五年一户了。
3、我个人是因为时间早,而且是二套,看价格合适,就入了B,然后到时候租个三室,把这套出租出去。

本身就为了一个学籍,所以控制交易成本,不降低生活质量。

同感,感觉AB间还是b性价比更高因为自住都没法满足要求。其实c是最佳选择了,但是前期成本高一些,但是后面贷款压力小,可以不用额外租房,成本也能降低些,而且自己或者老人生活能更舒适些。
发表于 2019-6-19 22:33 来自手机浏览器 | 显示全部楼层
fly/tp 发表于 2019-06-19 20:01
同感,感觉AB间还是b性价比更高因为自住都没法满足要求。其实c是最佳选择了,但是前期成本高一些,但是后面贷款压力小,可以不用额外租房,成本也能降低些,而且自己或者老人生活能更舒适些。

如果第一套的话,3成的话建议C,直接弄个大套。
非第一套要7成的话,建议B,毕竟非三室户的话不舒服,三室户的话成本7成有点高
发表于 2019-6-20 01:22 来自手机浏览器 | 显示全部楼层
c适合自住,ab居住条件差,要租房子
发表于 2019-6-20 14:22 | 显示全部楼层
明珠C吧 自住学区两相宜
发表于 2019-6-20 15:27 来自手机浏览器 | 显示全部楼层
C贵,AB差不多了,
发表于 2019-6-20 17:09 来自手机浏览器 | 显示全部楼层
b没户口可以吗?
 楼主| 发表于 2019-6-20 21:51 来自手机浏览器 | 显示全部楼层

据说今年扩招居住证积分的都进了
发表于 2019-6-20 21:59 来自手机浏览器 | 显示全部楼层
明珠c今年19年开始五年一户,18及以前入学且还在校的房子是不是不收限制,那时未建入学档案?
发表于 2019-7-5 23:08 来自手机浏览器 | 显示全部楼层
谢谢分享  非常有用
发表于 2019-7-6 23:11 来自手机浏览器 | 显示全部楼层
明珠b吧,鸡娃多
发表于 2019-7-7 14:31 来自手机浏览器 | 显示全部楼层
现在买C,21年入学,会不会有风险了
发表于 2019-7-7 15:08 | 显示全部楼层
垃圾焚烧厂对明珠C有多大影响?听说能闻到气味?
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