2周搞定明珠学区房
2024年入学，本来很淡定的，突然被刺激到，于是上上周日决定要买学区房。2-3天内升级千帆，为了能多看点帖。利用午休看了四五次房，今天成交。简单分享下我的心路历程，也祈福自己别做了错误的决定https://app.qianfanedu.cn/public/emotion/face_023.png一梯队？二梯队？双学区？一贯制？刚开始有点想不通。
福外建平：预算不够不考虑
六师+进才北/建平实验小学中学：觉得初中现在还有点远，不确定性也挺大，而且觉得小学不够好…我们是top3大学校友，抱有一丝残念希望孩子能超过我们…
其他二梯队小学：成绩也看不到了，薛定谔的二梯队，谁读谁知道的感觉，有人说这个好，有人说这个不好。很多人二梯队是兼顾自住，挂户口的二梯队，图啥呢。
一贯制：上实东买不起，菊园也正好有朋友想卖，很省心是的，但是还是不甘心，觉得小学不够好。
看来看去也只能明珠了，虽然不知道换了校长以后是不是就不灵了，也不知道孩子是不是会被鸡到眼睛无光…做好了各种负面心理准备，开始看房。
A的对口有95后的电梯房，价格不适合挂户口，适合自住。还有90后的楼梯房泉东小区，外观看起来和80后没啥区别，里面也是，房龄的优势可能会影响我的下家贷款。80后楼梯房也有。总体房价会比对B贵，电梯房肯定贵些，房龄也有点点优势，剩下的溢价就是体现在A是总校，且初中东昌南。
B的对口会被对口初中分裂，对洋泾东的房子略新几年但是价格最便宜，对口东昌南的会贵些，也就是这一年来的分裂。
租金主要看装修，也差不了多少钱，只要过得去能租就行。
首先我觉得AB之间差别不大，不值得支付溢价。然后初中的部分，也是做好了未来再换房的准备，也不想支付溢价。房龄么，没啥办法。
从学区房投资来说，总价越低，breakeven所需涨幅也越低，所以总价低是我综合下来比较倾向的。当然最终也要看卖家的心态，去年年底疯涨以后，年初又跌了点，很多卖家都想观望。
对于未来房价，我是悲观的。一方面调控力度越来越大，但对于大量人才涌入的上海，比较现实的是过快上涨的势头肯定能稳住，跌应该不会，这是整体房价部分。另一方面就是学区房溢价的部分，学校集团化，就近读书的意愿越来越高，而且也和大家想兼顾自住生活品质的意愿一致，所以我觉得愿意挂户口+租房，或者住小房子的人不会多。只要涨幅和通胀一致，不亏就行。
一点心路历程，不喜轻喷，可以安心鸡娃了。
TOP3是亮点:) 爱鸡娃的去明珠没错的 stiff 发表于 2021-06-06 23:33
TOP3是亮点
我也发现了https://app.qianfanedu.cn/public/emotion/face_048.png不知道是我旦还是待机超强 首先恭喜，目的明确效率真高，难道娃是复二代么？https://app.qianfanedu.cn/public/emotion/face_011.png
小房子不必看低，租售比真不错，房租可以养活小一半贷款，90后租房真舍得花钱 低调点，非清北就是华东五校，哪来的top3https://app.qianfanedu.cn/public/emotion/face_007.png
楼主行动力强的 朋友的菊园九年一贯制没考虑啊？ 24年以后入学人数大度下降，接盘侠少了很多 喵酱2019 发表于 2021-06-07 06:08
朋友的菊园九年一贯制没考虑啊？
不甘心小学不够好啊… stiff 发表于 2021-06-06 23:33
TOP3是亮点
肯定不是清华北大，否则就会说是top2. snakebb999 发表于 2021-06-07 06:24
24年以后入学人数大度下降，接盘侠少了很多
噢对，这也是负面因素之一。 中国高校只有top2和top7 没有top1/3/4/5/6...... 选明珠没错的，公办的收费，民办的教育，确定性高。 想多了，再看 在上海说top3，应该是复旦吧 你是钱够 不了解挂户口的苦衷 有点站着说话不腰疼 自己坚持喜好何必再多说那么几句招人喷 哈哈哈 把娃鸡出来比什么都强，买明珠从来不是投资房产而是投资教育，初中可以考三公之类 只要足够，学区房都可以省 ji xue 两个字没打出来 提醒一下，现在买学区房有风险啊。今年有的学校因为不是三户，或者三户入户时间不够长，对口也没进去的。这种热门学校真不好说。 top3哈哈哈，我觉得大家都已经有心理准备，孩子绝大概率是比不上家长的…… 明珠小学的校长并没有更换。倪中华同志仍然是明珠教育集团理事长。相当于是总校长。 uha 发表于 2021-06-07 07:03
在上海说top3，应该是复旦吧
显然是同济呀，复旦的话肯定会说是上海top2 哈哈，开头碰到top3 我就忍不住特别想笑。中国只有 top2top5top10，这是一个永远过不去的梗https://app.qianfanedu.cn/public/emotion/face_018.pnghttps://app.qianfanedu.cn/public/emotion/face_018.pnghttps://app.qianfanedu.cn/public/emotion/face_018.png 明珠汇集了交大的副教授，复旦的毕业生，海龟博士，清华爸爸，等等。恭喜楼主，又加入一成员 速度效率…… 菊园蛮好的 挺不错，楼主加油！ 就想来看看top3到底是哪家 关键是资本足够……紫薯紫薯紫薯 兼顾房龄和地理位置，十村二小区最合适，初中以后东昌南比洋泾东会好很多，它还有个张江校区做分母 比福外好，值得 浦东大发展，房价会跌？ uha 发表于 2021-06-07 07:03
在上海说top3，应该是复旦吧
置东川路男子技术大学于何地？ top3第一反应是复旦
清北一般说top2 brooklynnn 发表于 2021-06-07 08:19
置东川路男子技术大学于何地？
第四啊 复旦后面默认交大 xy麻麻 发表于 2021-06-07 08:11
比福外好，值得
问了不少人，都说福外好，福音福音 恭喜 喜欢速度的 只有钱包够鼓，资金够闲的，才能如此神速，就冲这点，赞一个。 lily2010 发表于 2021-6-7 08:11
兼顾房龄和地理位置，十村二小区最合适，初中以后东昌南比洋泾东会好很多，它还有个张江校区做分母
东昌南会崛起的理论基础跟洋泾东差不多，但是会选择明珠的家长，未来是否会屈就这两所未可知了
看看3年以后的中考见分晓了 看到大家研究楼主的TOP3的留言，好欢乐啊;P
还是恭喜楼主，想好了就做，然后朝着目标好好实践鸡娃之路吧，共勉！ 斐斐妈妈 发表于 2021-06-07 09:17
东昌南会崛起的理论基础跟洋泾东差不多，但是会选择明珠的家长，未来是否会屈就这两所未可知了
看看3年以后的中考见分晓了
去年这波生源的17%的预录成绩已经说明了东昌南的实力，这还是在mz大部分择校剩下生源取得。
东昌南新政后会变多好不知道，但至少东昌南学生出路不会像大航母那样全区垫底比例这是板上钉钉。 我猜同济 全国来看 top1 2是确定的 3就没有公认的。从上海看3是同济。如果是复旦 那肯定说上海Top1啊 lz速度。 赞。
第一次听到top3的说法哈哈哈哈哈 请问你们幼儿园读的哪里？ 楼主这买房速度，佩服佩服:) 猜是同济，复旦的话会说上海top1 楼主厉害，速度。