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首先说下，有点标题党，哈哈，主要是为强调电话让中介去和房东谈价格，是不可行的，劳而无功的 梅园买学区房，买家们耗费了大量的时间成本，拨开迷雾，终于看到一套相对来说不错，值得入手的房子：但是对于居高的房价，总会想节约的购房成本，能否房东降一降价格，也好促使自己一跺脚下了决心，从此踏上每月按时月供的房奴生涯：那么关于价格，到底该怎么和房东谈，才能探出 zhongjie房东的底价，或者说以更低价位成交，尤其梅园地区春节后价格迅速拉升，买家不管接触的中介还是实地看房和有的房东尽管寥寥数语，也能感知到此地首先价格飙涨的比较快，次则感觉大多房东都是铁板一块，关于房价很强势，一般买家都有些不满慌乱然后没有头绪的感觉，然而镇定心神下俩，既然目标不变，近期仍要入手学区房，还是要想办法看下房东价格能否松动下，即是价格不能下调，谈一谈也聊以**，用大白话说算是努力过了 要说这种态度是正确的，二手房本来就是一房一价，不像新房，开发商明码标价，大家也就退却了讨价还价的心思：虽然作为二手房的房东和购买方，关于价格本质就是一对此消彼长的矛盾方面，但用大白话说，中美 都有的谈，有什么矛盾是不能协调的呢，大家不但是矛盾对立方，还是利益攸关方呢 具体到梅园地区的学区房成交，买家一般看到心仪房子后，第一反应是让中介去和房东谈价格，有的心思缜密一点，会给中介讲谈到价立即成交：这样做可行么，其实也可行，但是在特殊时间的特殊地段，比如上海现在楼市小阳春中热得烫手的梅园地区，我可以定性为这是一个误区，我们摒弃中介和房东以前就有私人交情和良好沟通这点（偶然情况不论）。就梅园现时段来说，大家心知肚明价格在涨，一般房东如接到中介电话谈价后，会发问，客户心理预期是多少，是不是一次性付款，然后心理预期不达到房东挂牌价就不要来谈，直接就把谈判的们咔嚓一下关上了，充其量让个两三万，其实房东这个坦度也可以理解，因为首先只是电话，房东不能确认这个所谓诚意客户是否存在，第二，并不能确认客户能出什么价格，为防自己低价过早暴露，很多房东只好不见兔子不撒鹰，直接保守型应对。所以中介电话过去干谈，一般都是劳而无功白忙活，这样只能导致一个结果，就是谈着谈着，房东房子已经卖掉了 比较现实和可操作的方法。其实也简单，就是直接邀约房东，见面谈，所谓不见面都是假设，见面后才有实操意义 约好见面时间，让中介嘱咐房东带好**和产证，这样为的是谈判一旦有结果，可以迅速付定金锁定交易 作为买家，在房东来前，应该和中介有个价格的沟通，自己想谈到什么价格（当然这个价格必须是现实可行的，就梅园来说，不管一房两房，虽然五六百万的价格，能谈五万已经很了不起了，能谈十万就是大捷），梅园价格和外区域不同，都在尺寸之间：当然能约房东面谈，这个房子肯定是市场价了，这点不用多说 和房东见面后的谈判，可以分为以下几个步骤，只说一般例子，不管三十分钟还是三个小时还是不欢而散，该做的步骤基本就这几项： A,,虽然对于价格，上下家是利益冲突方，但也不必搞得针尖麦芒，一见面就说价格，直接让紧张气氛充盈其间，这样就是僵局了，大家碰头后可以先闲聊，比如买家可以诚恳告诉自己买房的目的，看房的历程，各自职业等，双方找一些共同话题，让气氛轻松起来，在此中间，互相的交流也是彼此的观察，也有可能聊得比较投机，那么为后面奠定一个好的基调 B,第二步，可以谈房子，娓娓道来能相中这套房子原因，但是这种要说的是房子的一些不足，正因为有几句闲聊的轻松气氛，不管是一般房东还是比较有阅历的房东，即使人家在说自己房子的瑕疵，也只能含笑听着，偶尔介绍和反驳一下，其实这是常规套路，但动作必须执行到位，房东的优越感必须打击：其实众所周知，房子没有十全十美，十全九美也没有，要找缺点那是俯拾皆是，楼层高了，位置差了，装修老了，有噪音了，但是不要拉拉杂杂说太多缺点，着重选取一点，不断强调，比如靠路临街，就专说噪音问题，所谓攻其一点不及其余：中介的靠谱与否在这时体验，中介可以尽可能平和的语气情调买家实际在二选一，尽管房东会豁达表示，买卖是你情我愿不介意买家多看看，但其实这时，99%的房东心理会有所触动 C,,第三个阶段，可以谈价格了，首先要像房东证明自己诚意，以前我们中介方所用的办法，是让买家去银行取二三十万现金，直接摆到会议桌上 ，尽管再见过世面和矜持的房东，这个现金对人都是有冲击力的，因上家清楚，下家是真心诚意的，如果大家价格勾兑一致，这个现金就是定金了，所以房东会在短时间迅速思考，这个要不要出货，自己最低能承受什么价格：不过世易时移，现在这个方法仍然有用，但我们已不太提倡了，因支付宝以及手机支付这几年风气已开，占领大家心智，这个方法显得有些老土，一般情况，只要告知上家，自己今天可以直接转账即可 现在可以告知房东，价格有点过高，自己方有点承受困难，此时节可以适当哭穷，须知买房哭穷不丢人，不要面子所在拉不下身板说这话，实际哭穷还是有战斗力和诚意的表现，知味的房东嘴上不言心里恐怕会激赏，这招是常规套路，屡试不爽，尤其对梅园这帮老房东，即六七十岁的原住民（上海80年代头一批拆迁或单位分房）叔叔阿姨们那是绝对有用，这帮老房东虽然个人经历都是艰苦年代过来的额，惜钱如命，一块钱很不得掰两半花，但老一代人还是比较有同理心和感性的 所谓千呼万唤始出来，这个时间可以可以直接给房东报价了，一般是在挂牌价压低5到10万即可，上面几种步骤都做到位，其实离目标差别也不大，房东能答应基本就答应了：注意买房可以是个很欢乐的事，不是一个心有戚戚痛苦的事，和房东并没有你死我活的阶级仇恨，所谓可以很从容很轻松，即使一次谈不成，彼此交流融洽，或许第二次就一锤定音了呢，但是关系到房价金额和付款方式还要一丝不苟严谨认真 也就是感性的归感性，理性的归理性 D.锁定价格后，就可以谈付款方式，然后转定金，约定签约时间等等，注意要有个精算的意思，对自己的每笔款项必须留个缓冲时间 以上只是说了，现时段在梅园买房，如何看到心仪房子，还能谈到理想价位的一种方式，也就是最常规的操作，具体到实际买房过程中，因房子和房东情况各自不同，还要认真鉴别，总之，在确定安全前提下，尽量利益最大化，但这里也要说明一点，一般情况也不要太严苛，比如想谈到超低价，基本可能性是零，因为除非房子有重大瑕疵，或房东在外负债，什么高利贷网贷之类，或家里有人病故之类大事，房东方不可能降一个明显低于市场价很对的价格**的，说句市井俗语，谁和钱有仇啊，哈哈 另外说下，梅园房东目前有几种;一，原住民老房东，基本都六七十岁了，这种老房东，一般挂牌价不会低，而且价格守的很是顽固，很难谈，破解方法只有见面谈，晓之以情动之以理：另外要注意房东年龄，70岁以上老人，要有儿女到场的，说白了不怕一万只怕万一，风险意识要有。二，中生代房东，一般八九十年代单位分房，或第一批商品房买家，这种房东一般都是置换型，自己卖房有现实需要，所以价格空间根据自己置换是否顺利而定，三，也是学区房买家，用过学区出货的，大部分有置换需求，也算套利离场，价格空间一般不大 总之具体情况具体分析，所谓一个萝卜一个坑，要满意价位入手合适房子，对症下药尽量争取价格，但确实目前梅园涨声一片的范围下，尽快定下满意房子才是一切的大前提，在一个上升期的市场里，要谈出性价比，不是不可以，而是大胆探询之余，也要果断决策，价格方面适可而止
今天就啰嗦这么多，本人尽量坚持每日一更，做个硬广：梅园地区入手福外学区房，咨询也罢**也罢，都可咨询学区房老师傅陈先生17898866268，微信qingshanyijiu711540,
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发表于 2020-5-27 16:28
