也来说说初中学区房游戏的玩家们
初中学区房玩家们主要分为以下几类人:1. 持学区房但无用可出者
2.娃已上小学未来1-3年需要用到初中学区房的人
3.娃已上小学未来4-6年内需要用到初中学区房的人
4.娃在幼儿园未来7-9年需要初中学区房的人
5.娃已出生还未上幼儿园需要初中学区房的人
6.无需学区房但买房投资者
对于双学区房，
买方主要为4.5.6，可能也有少部分2.3，
但是主流还是4.5，
4.5这拨人8年内是不会卖的，
所以导致双学区学区房极度稀缺，
房价也高到离谱，
再考虑这拨人还可能有二胎，
未来供不应求要持续很长一段时间;
对于单初中学区房，
买家主要为2.3.4.6，
这拨人的特点是群体量比较大，
初中学区房供应可能不少，
但是抵不过需求更大，
特别是2应该是最早上车的，
这拨人也是最早上车学区学区房的那拨人，
享受了小学学区房的飞涨，
房贷压力也基本接近于无，
今年又接着享受了初中学区房的飞涨，
可以说是最幸运的学区投资者了。
对于3.4类，
多数可能属于榨干了荷包咬牙上车的人，
家庭债务可能刚刚缓过来，
在这次初中学区房上车过程中也阻力较大，
很可能不少人已经错过了初中学区房的上车机会，
但是好在他们户均握一套小学学区房，
如果未来所持有小学学区房的梯子逐渐升高，
他们还是有机会搭上初中学区房的高架桥的。
对于单小学学区房，
买家主要为4.5.6,
这拨人和双学区的购买者大部分是同一拨人，
这拨人承受的上海的最高历史房价，
能够投入在学区上的压力也是最大的。
在此不得不说政府的英明，
在这个阶段推出了民办摇号的政策，
极大地缓解了社会矛盾。
在这里，
对于未来8年后的初中学区价值
(因为我家娃小，只关注8年后的)
我认为双学区学区房的风险是最高的，
这种学区房房价过高，
且太多无需学区房的家庭譬如4.5.6类家庭锁定了学区，
可能导致未来学校招生不足的情况，
当然优点可能未来8年内学校班级比较小，
但是基数不足会致使头部苗子也少，
这类初中不太可能成为头部初中，
只能属于还不错的公立初中;
单初中学区学区房是最值得投资的，
特别是头部单初中学区房，
未来的学区房格局大概率会形成与过往相同的”头部小学+头部初中”的强者恒强趋势，
只是这里的头部初中从几乎都是民办初中变成很大一部分是公办头部初中
个人见解，分享出来大家听听。
不是故意推崇头部初中学区，
我也还没买。https://app.qianfanedu.cn/public/emotion/face_048.png
既然分析出未来双学区房会极度稀缺，怎么得出风险最大？ stiff 发表于 2021-01-03 18:39
既然分析出未来双学区房会极度稀缺，怎么得出风险最大？
仅仅说学区价值，没有说价格。炒房者就盯着价格，只有娃家长会盯着学习。 stiff 发表于 2021-01-03 18:39
既然分析出未来双学区房会极度稀缺，怎么得出风险最大？
对于希望娃进头部高校的，肯定会想把娃送到高手云集的地方。如果觉得娃进专科随缘的就没这顾虑了。道不同不相为谋。 价格不是学区价值的体现？ 如果教育局划片摇号分配资源呢？ 天才芝加哥 发表于 2021-01-03 18:50
价格不是学区价值的体现？
我是想未来双学区和单初中学区价格差肯定会拉平，到一个价格差之间趋于稳定，不会像现在差距这么大 喵酱2019 发表于 2021-01-03 18:55
如果教育局划片摇号分配资源呢？
划片摇号对于八九年后娃才上学的普通百姓家庭来说是最好的结局了，对于持有学区房的家庭影响也不大，这种家庭输得起，而且从概率上讲，相比无学区的，概率上还是高点，再加上小门，概率就高多了，而且大概率小门的门槛也不会太高，对于无学区房的，除非关系特别硬的，想拿小门进也没得进。 最近学区房涨疯了 楼主这是要出手了么？娃小的话可能直接九年一贯制最省心了。。。现在的入学政策两年一小变，五年一大变，谁知道五年后初中入学政策咋样 tratra小号 发表于 2021-01-03 19:18
楼主这是要出手了么？娃小的话可能直接九年一贯制最省心了。。。现在的入学政策两年一小变，五年一大变，谁知道五年后初中入学政策咋样
已经错过九年一贯制的上车机会了，我应该会买个头部小学，到了娃上小学后再换初中。我们家娃还有五年才上小学，那个时候哪个初中好基本上也初步定型了。 其实大部分人根本不需要建西进北这种航母，一个师生比不足的学校，普娃能够得到老师多少雨露，最后还不是自生自灭，分母多了给了更多人头贡献给分子。反而是致远，洋泾菊园人少点好，初中6个班左右堪比完美。不过，这吹捧的市场，已经把这种极乐净土给糟蹋掉了。 兔兔爸 发表于 2021-01-03 19:22
已经错过九年一贯制的上车机会了，我应该会买个头部小学，到了娃上小学后再换初中。我们家娃还有五年才上小学，那个时候哪个初中好基本上也初步定型了。
这招只有闵行和浦东适用，浦西其他区大部分都要求学籍和户籍对口 我倒觉得未必双学区风险最高，毕竟大家的眼光都一致，一样折腾，为啥不同时满足小学和初中，不管最后读的如何，至少作为家长也尽力了。而且真的觉得房价有风险，完全可以买个小的挂户口，而且决定双学区房价格的因素也很多，比如地段，交通，周围配套，不应该只拿学区说事。 tratra小号 发表于 2021-01-03 19:25
这招只有闵行和浦东适用，浦西其他区大部分都要求学籍和户籍对口
短期内浦东很难学籍对口，初中学区房都涨成这样了，推进学籍对口可能会导致初中学区进一步推高，政府不傻啊。未来浦东大概率还是推进集团化办学，譬如把明珠复制到各地，让好学校遍区都是，之后就可以上划片摇号了，最终以实现教育均衡吧。 如果初中划片了 初中单学区房不是没有价值了吗 人家双学区的好歹还有一个小学学区啊 单初中学区溢价几乎要归零了呀 快乐的海螺 发表于 2021-1-3 20:22
如果初中划片了 初中单学区房不是没有价值了吗 人家双学区的好歹还有一个小学学区啊 单初中学区溢价几乎要 ...
双学区的溢价有小学学区溢价+初中学区溢价， 小学溢价部分也是花钱买的，又不是白送的。有两份溢价，就有两份风险 总得来说就是心理预期房价涨的概率大，跌的概率小，有钱的随便买普通老百姓咬牙也要买 为了孩子的将来嘛。 ipfax 发表于 2021-01-03 20:32
双学区的溢价有小学学区溢价+初中学区溢价， 小学溢价部分也是花钱买的，又不是白送的。有两份溢价，就有两份风险
初中划片小学学区房还是存在的 除非小学初中全部划片 那你觉得是小学容易划片还是初中更容易划片呢 总归有现有的吧 快乐的海螺 发表于 2021-1-3 20:35
初中划片小学学区房还是存在的 除非小学初中全部划片 那你觉得是小学容易划片还是初中更容易划片呢 总归 ...
北京是小学和初中都划片的，双学区20万一平，单学区10万一平，你现在买入觉得哪个风险大？ spectre_ddx 发表于 2021-01-03 19:24
其实大部分人根本不需要建西进北这种航母，一个师生比不足的学校，普娃能够得到老师多少雨露，最后还不是自生自灭，分母多了给了更多人头贡献给分子。反而是致远，洋泾菊园人少点好，初中6个班左右堪比完美。不过，这吹捧的市场，已经把这种极乐净土给糟蹋掉了。
有点道理。 ipfax 发表于 2021-01-03 20:38
北京是小学和初中都划片的，双学区20万一平，单学区10万一平，你现在买入觉得哪个风险大？
哪个双学区20万哪个单学区10万啊？ ipfax 发表于 2021-01-03 20:38
北京是小学和初中都划片的，双学区20万一平，单学区10万一平，你现在买入觉得哪个风险大？
你这个是偷换概念啊 划片后的价值是要看区域内是否都是好学校 双学区划片价格比单学区划片价格高是因为双学区都有机会划进好学校而单学区只有机会划进小学好学校
上海不一样啊 上海现在一条马路两边对口学区初中和对口菜初的差价很大 如果划片了那高溢价肯定受损因为房源扩大了而增加了划进菜初的可能性 这是横向比较
除非你小学和初中边上都没有菜校 那就和北京那种一样了 享受溢价而且还不用担心划片把菜校弄进来一起摇号 快乐的海螺 发表于 2021-01-03 20:22
如果初中划片了 初中单学区房不是没有价值了吗 人家双学区的好歹还有一个小学学区啊 单初中学区溢价几乎要归零了呀
那是时间问题，你们家娃明年就上初中了，你会不买？只有初中划片完全落地了大家才不会买初中学区 yyy01234 发表于 2021-01-03 19:09
最近学区房涨疯了
2020年上海房价都在涨 nonoanglelyt 发表于 2021-01-03 20:34
总得来说就是心理预期房价涨的概率大，跌的概率小，有钱的随便买普通老百姓咬牙也要买 为了孩子的将来嘛。
说得好，按照中国的文化传统，搞来搞去还不是为了孩子嘛。中年人牛不牛还不得看娃 兔兔爸 发表于 2021-01-03 21:20
说得好，按照中国的文化传统，搞来搞去还不是为了孩子嘛。中年人牛不牛还不得看娃
古时就有孟母三迁，中介拿学区房做文章没毛病https://app.qianfanedu.cn/public/emotion/face_042.png 双学区优势还是挺大的 bobohu620 发表于 2021-01-03 20:03
我倒觉得未必双学区风险最高，毕竟大家的眼光都一致，一样折腾，为啥不同时满足小学和初中，不管最后读的如何，至少作为家长也尽力了。而且真的觉得房价有风险，完全可以买个小的挂户口，而且决定双学区房价格的因素也很多，比如地段，交通，周围配套，不应该只拿学区说事。
恰恰相反啊，从价格来说，未来8年内，双学区肯定是保险的;只是双学区的初中学区能不能成为头部学校，是个问号。 兔兔爸 发表于 2021-01-03 22:21
恰恰相反啊，从价格来说，未来8年内，双学区肯定是保险的;只是双学区的初中学区能不能成为头部学校，是个问号。
问号很大。 你都还有5年才上小学，还是等高年级以后再来发表意见比较有说服了。。 stiff 发表于 2021-01-03 22:49
你都还有5年才上小学，还是等高年级以后再来发表意见比较有说服了。。
我这是写给未来8年后的同仁们看的啊。前辈们的选择又不代表一定是新生代们的选择。按照历史来说，财富都是抛弃old money，流向新领域。双学区的价格已经把新生代们扔在一边了，未来新生代们只能换一个赛道了，这种学校怎么可能能特别牛呢。个人意见啊，只是分享思路，也接受大家的批评，好验证自己的思路是否正确。 兔兔爸 发表于 2021-1-3 23:00
我这是写给未来8年后的同仁们看的啊。前辈们的选择又不代表一定是新生代们的选择。按照历史来说，财富都 ...
其实我想表达的意思是，你的孩子还小，所以是很难体会现在这些小学高年级家长的心理的。 兔兔爸 发表于 2021-01-03 19:22
已经错过九年一贯制的上车机会了，我应该会买个头部小学，到了娃上小学后再换初中。我们家娃还有五年才上小学，那个时候哪个初中好基本上也初步定型了。
楼主这个操作是最稳妥的，想不明白现在娃都还没有上小学却去考虑初中学区房的人，难道一点都不担心几年后初中学区的风险嘛？ 我同事1-3岁的娃全部买了梅园，一个还直接买了三学区，一点不想折腾未来换初中的事 spectre_ddx 发表于 2021-01-03 19:24
其实大部分人根本不需要建西进北这种航母，一个师生比不足的学校，普娃能够得到老师多少雨露，最后还不是自生自灭，分母多了给了更多人头贡献给分子。反而是致远，洋泾菊园人少点好，初中6个班左右堪比完美。不过，这吹捧的市场，已经把这种极乐净土给糟蹋掉了。
强 在哪都强 不强 在哪都是分母。不过是做自己学校的分母还是和所有自己学校的人一起做其他学校的分母的区别罢了 amberfay 发表于 2021-01-03 23:41
我同事1-3岁的娃全部买了梅园，一个还直接买了三学区，一点不想折腾未来换初中的事
那是买的早。 买了梅园怎么住，难道附近租房租12年 现在有多少家长后悔年初没买好初中学区房的，以后就有十倍的家长后悔现在没买双学区的 楼主的上述推测是基于什么前提？如果资金充裕情况下，大家是冲单学区还是双学区？ 兔兔爸 发表于 2021-01-03 19:22
已经错过九年一贯制的上车机会了，我应该会买个头部小学，到了娃上小学后再换初中。我们家娃还有五年才上小学，那个时候哪个初中好基本上也初步定型了。
浦东首选明珠 不扎 发表于 2021-01-04 07:56
楼主的上述推测是基于什么前提？如果资金充裕情况下，大家是冲单学区还是双学区？
当然买双学区了，不操心，等娃上初中时初中不行再花钱买套初中学区。有钱是以不变应万变的最佳钥匙。 amberfay 发表于 2021-01-03 23:41
我同事1-3岁的娃全部买了梅园，一个还直接买了三学区，一点不想折腾未来换初中的事
如果钱到位了谁想折腾，纠结的人不都是资金有限的情况下选择困难么 lyb1314 发表于 2021-01-04 07:49
现在有多少家长后悔年初没买好初中学区房的，以后就有十倍的家长后悔现在没买双学区的
你这句话有个前提，就是你的学区房一定永远是学区房。我们领导十年前买的一套学区房，等他二娃上学时，已经不是学区房了。 有没有考虑到，即使划片，如果这一片的学校都还可以，没有太菜的，那么是不是整个片区普涨？
mmmoonmoon 发表于 2021-01-04 10:51
有没有考虑到，即使划片，如果这一片的学校都还可以，没有太菜的，那么是不是整个片区普涨？
划片对于七八年后才上初中的家庭可能是大概率的，短期内要上初中家庭遇到的概率相对低吧。 片区内有好有差才适合划片，所以划片适合比较小的市中心区，同一个区必然有好有差，而且上学距离不远。浦东和郊区太大了，划片上学很远 ostrich 发表于 2021-01-04 11:30
片区内有好有差才适合划片，所以划片适合比较小的市中心区，同一个区必然有好有差，而且上学距离不远。浦东和郊区太大了，划片上学很远
对浦东划片区必然会引起大家往市区核心区买，会导致市中心房价进一步推高，与现有政府的目标相违背。 我只想说……韭菜是玩不过ZHENG CE的
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