也来说说初中学区房游戏的玩家们

兔兔爸 · 发表于 2021-1-3 17:33

初中学区房玩家们主要分为以下几类人:
1. 持学区房但无用可出者
2.娃已上小学未来1-3年需要用到初中学区房的人
3.娃已上小学未来4-6年内需要用到初中学区房的人
4.娃在幼儿园未来7-9年需要初中学区房的人
5.娃已出生还未上幼儿园需要初中学区房的人
6.无需学区房但买房投资者

对于双学区房，
买方主要为4.5.6，可能也有少部分2.3，
但是主流还是4.5，
4.5这拨人8年内是不会卖的，
所以导致双学区学区房极度稀缺，
房价也高到离谱，
再考虑这拨人还可能有二胎，
未来供不应求要持续很长一段时间;

对于单初中学区房，
买家主要为2.3.4.6，
这拨人的特点是群体量比较大，
初中学区房供应可能不少，
但是抵不过需求更大，
特别是2应该是最早上车的，
这拨人也是最早上车学区学区房的那拨人，
享受了小学学区房的飞涨，
房贷压力也基本接近于无，
今年又接着享受了初中学区房的飞涨，
可以说是最幸运的学区投资者了。
对于3.4类，
多数可能属于榨干了荷包咬牙上车的人，
家庭债务可能刚刚缓过来，
在这次初中学区房上车过程中也阻力较大，
很可能不少人已经错过了初中学区房的上车机会，
但是好在他们户均握一套小学学区房，
如果未来所持有小学学区房的梯子逐渐升高，
他们还是有机会搭上初中学区房的高架桥的。

对于单小学学区房，
买家主要为4.5.6,
这拨人和双学区的购买者大部分是同一拨人，
这拨人承受的上海的最高历史房价，
能够投入在学区上的压力也是最大的。
在此不得不说政府的英明，
在这个阶段推出了民办摇号的政策，
极大地缓解了社会矛盾。

在这里，
对于未来8年后的初中学区价值
(因为我家娃小，只关注8年后的)
我认为双学区学区房的风险是最高的，
这种学区房房价过高，
且太多无需学区房的家庭譬如4.5.6类家庭锁定了学区，
可能导致未来学校招生不足的情况，
当然优点可能未来8年内学校班级比较小，
但是基数不足会致使头部苗子也少，
这类初中不太可能成为头部初中，
只能属于还不错的公立初中;
单初中学区学区房是最值得投资的，
特别是头部单初中学区房，
未来的学区房格局大概率会形成与过往相同的”头部小学+头部初中”的强者恒强趋势，
只是这里的头部初中从几乎都是民办初中变成很大一部分是公办头部初中
个人见解，分享出来大家听听。
不是故意推崇头部初中学区，
我也还没买。

李一一李一一当前离线积分 5770	发表于 2021-1-4 07:08 来自手机浏览器 \| 显示全部楼层来自：中国上海提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽
李一一李一一当前离线积分 5770
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