学区房明珠A,B or C怎么选

fly/tp · 发表于 2019-6-12 19:31

本帖最后由 fly/tp 于 2019-6-17 15:25 编辑

2023年入小学的宝宝。最近决定入手明珠的学区房。但是对于A,B,C三个校区如何选择一直纠结无法下决心。请各位过来人提供些建议：

C区：离当前自住小区驱车15min左右，如果入手C区房子，居住条件相对较好；校舍条件好，据说有室内体育场，小朋友活动空间大。但是附近的配套设施比较落后。一房总价最高，加之二套房首付比例相对最高；租售比最低；一房房源少。

A or B区：居住条件都很差，以后需要租房居住；但是周边教育培训机构最多，据说以后团课方便；附近生活设施出行方便；AB对应房子的总价差距在50w左右，对于选A或者B，纠结的点在于两校的教学质量，师资升学率到底有什么区别。A或者B校首付比例低一些，租售比更高。房源相对多一些；

--------------周末实地去看了一圈房子。汇总统计了一下有如下的更新。烦请各位帮忙参考下：

说明：都是二套房，AB校可以首付5成，C校做成普宅，首付5成，只能贷款155w；目前C的部分首付和基准的
*：成本基数是以总价最低为0来计算，多出部分都是成本，比如考虑C校就要比B校均价贵130w的现金支出。
*：AB校目前首付部分都可以承受。C校的话需要额外想办法了，但是这部分成本不知道计算得是否准确，比如，如果考虑抵押贷款之类的，是否会涉及到更高的前期成本了？

请各位看下，这种情况该怎么选择。下述的分析和统计如果有不正确的，欢迎补充指正。

blueness · 发表于 2019-6-12 20:13

A不用担心年限 B扩班之后师资必然稀释原本也是A略好

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HilbertWang · 发表于 2019-6-12 21:08

ab教育质量差别不大，挑个总价低的

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xfrmlm · 发表于 2019-6-12 21:24

C适合自住。ab适合挂户口，内环内普通住宅，税费很低，二套可以按揭5成。ab居住环境比c差多了。

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小杨树 · 发表于 2019-6-12 21:55

明珠A的初中好吗？不了解来问问

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花枝若黎 · 发表于 2019-6-12 22:20

xfrmlm 发表于 2019-06-12 21:24
C适合自住。ab适合挂户口，内环内普通住宅，税费很低，二套可以按揭5成。ab居住环境比c差多了。

因为是普通住宅所以可以按揭贷款五成吗……

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xfrmlm · 发表于 2019-6-12 22:23

花枝若黎发表于 2019-06-12 22:20
因为是普通住宅所以可以按揭贷款五成吗……

可以的，而且普通住宅没有差额增值税

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henry_woa · 发表于 2019-6-12 22:24

花枝若黎发表于 2019-06-12 22:20
因为是普通住宅所以可以按揭贷款五成吗……

总价450w以内就二套五成啊，不过二套的话3%契税也是成本

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花枝若黎 · 发表于 2019-6-12 22:26

henry_woa 发表于 2019-06-12 22:24
总价450w以内就二套五成啊，不过二套的话3%契税也是成本

是的，而且我觉得更贵的是二套上浮的利率成本，5.4了基本要

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周大福爸爸 · 发表于 2019-6-13 07:19

明珠a吧

龙卷风袭来01 · 发表于 2019-6-13 08:44

AB对口的初中是不是都一般？

fly/tp · 发表于 2019-6-13 08:53

龙卷风袭来01 发表于 2019-06-13 08:44
AB对口的初中是不是都一般？

考虑明珠的初中都择校，明珠的对口初中都不好

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日空流星 · 发表于 2019-6-13 23:36

自住小区离明珠a大概30分钟，可以买个小房子挂户口，然后娃打车上下学吗？还是去附近租房子，我看三室的至少要1万一个月

日空流星 · 发表于 2019-6-14 00:06

henry_woa 发表于 2019-06-12 22:24
总价450w以内就二套五成啊，不过二套的话3%契税也是成本

对的，因为不能自住，相当于花了20多万让小孩入学

sunny3 · 发表于 2019-6-14 07:18

A，考虑居住环境的话，另外租房子住

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Avenir1027 · 发表于 2019-6-16 02:12

日空流星发表于 2019-06-14 00:06
对的，因为不能自住，相当于花了20多万让小孩入学

不止20几万，还有那个月的贷款，我算了算5年卖了66万成本

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日空流星 · 发表于 2019-6-18 23:21

Avenir1027 发表于 2019-06-16 02:12
不止20几万，还有那个月的贷款，我算了算5年卖了66万成本

我没想到这一茬来

谷雨生万物 · 发表于 2019-6-19 14:24

1、A、B师资一样，升学率看比率，B坐庄了2年，看人数的话，其实差不多，每个班都有尖子生和差生。
2、B关键房价低，对口房源多，所以，18年已经开始了五年一户，建立了入学的信息库。五年一户前提下，再人户一致优先，迁入时间排；C的话，也五年一户。A的话，今年招生简章说了，以后可能也实施五年一户了。
3、我个人是因为时间早，而且是二套，看价格合适，就入了B，然后到时候租个三室，把这套出租出去。

本身就为了一个学籍，所以控制交易成本，不降低生活质量。

fly/tp · 发表于 2019-6-19 20:01

谷雨生万物发表于 2019-06-19 14:24
1、A、B师资一样，升学率看比率，B坐庄了2年，看人数的话，其实差不多，每个班都有尖子生和差生。
2、B关键房价低，对口房源多，所以，18年已经开始了五年一户，建立了入学的信息库。五年一户前提下，再人户一致优先，迁入时间排；C的话，也五年一户。A的话，今年招生简章说了，以后可能也实施五年一户了。
3、我个人是因为时间早，而且是二套，看价格合适，就入了B，然后到时候租个三室，把这套出租出去。

本身就为了一个学籍，所以控制交易成本，不降低生活质量。

同感，感觉AB间还是b性价比更高因为自住都没法满足要求。其实c是最佳选择了，但是前期成本高一些，但是后面贷款压力小，可以不用额外租房，成本也能降低些，而且自己或者老人生活能更舒适些。

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