分享一下我的艰难的学区房选择之路，最终落户新江湾城，附心路历程及大数据

Faintch · 发表于 2019-6-26 09:59

本帖最后由 Faintch 于 2019-6-26 13:46 编辑

本人家庭背景：本人外地户口，老婆上海人，大女儿2020年上小学，二女儿一岁不到，一直住在宝山，对口宝山杨泰实验小学。
2016年，在房价猛涨的势头下，先开始了第一轮看房，那时主要定位杨浦的二师附小，二师附小新校区启用了，硬件更上一个台阶，做为杨浦头牌，所以本来打牌先占个坑的。曾经看中过大连路密云小区一套房子，一室一厅，厅很小，42平那种，房东要价330万，那时本来想咬咬牙300万买下来，结果砍价不成功，就过去了。也看过一套控二的使用权房，本来房东还说接受我们先给一半，那套房子在一楼，厨卫和房子分开的，也就30平左右的样子，要200万，后面觉得不靠谱，而且小区在高架旁边，就没买。后面看了几次房，实在心累，那时也就100多万现金在手上，所以学区房第一征程不了了之。

到了2018年年底，因为二女儿也出生了，想到买个学区房还能两个人用，而且用心调查了全市的数据，越看越心凉，最后决定还是要离开宝山，虽然这几年杨泰实验也在往上走，但宝山整体实力实在太弱了，所以又开始了学区房的征途。

因为女儿落户只有一年多一点的时间，所以先做了筛选，太热门太紧张的学校不考虑，离我公司太远的地方不行。原先最看好黄浦，因为黄浦也是真的好。最初先看的就是曹光彪，因为拆迁原因，所以人户一致基本能进，首先看了一套平和里最便宜的房子，420万，虽然总价是低，但这是一室户，厨房和卫生间还不是和房子连在一起的，上去的楼梯是木楼梯极其陡，真的一不小心就要翻个跟斗的那种，实在是不合适。然后其它几套，总价就比较高，基本稍能住的一室一厅或两室一厅，都要600万以上，而且平和里小区真的比较破，4几年的房子，最后放弃。曹光彪对口的小区本来没几个，包括平和里、黄浦大楼、长江大厦、金欧万国和华盛大公馆，除了平和里，像较好一点的金欧万国和华盛，房型都不好，而且得房率偏低，小区停车更是困难，基本没有小区的概念，就一幢楼，基本那附近700万以内的房子我都看了一遍，还真的是下不了手。另外，还有少有的使用权房，基本是20平200万左右，但一想到明年马上上小学，还要租房子住，租房子还很难租到好的，最后放弃曹光彪。

第二个考虑的是徐汇，徐汇那时看的是建襄，很多中介会跟你说，建襄要3年落户，有的还说需要5年，从我接触到的中介的，真的对学区房包括年限了解的没几个，所以最好的方法是什么，打电话去问招生办的老师，或者找关系问，我托关系问过建襄的校长，确定近年只要人户一致都收，建襄也是新校区启用了，所以招生压力不大。而那边居然所有我接触的中介，都说没有三年进不了，我也是服了。当时建襄问的是使用权房，建襄对口的区域少，所以使用权房也是死贵，基本都在250万以上，10平左右，最夸张的一个，5.9平方，210万，35万一平啊，而且说这个房子要早下手，晚下手就会没了，真的看得我心惊胆战啊，我一直不喜欢和别人抢东西，所以也放弃了。然后又看了旁边的徐汇一中心，觉得一中心名气、历史都可以，徐汇一中心对口的范围大，所以使用权房基本是在160到220之间，我问过最低的使用权房是一套亭子间，10平方160万左右，这些使用权房我都没看过，其实买这些房子也没什么能看的，就是为了一个学位。最后实地看了徐汇一中心学校太旧了，真的有点不忍心，另外就是离我的公司有点远，我公司五年前是从这边搬回宝山的，再折腾一回的话实在受不了，所以还是放弃了徐汇。

后面大概12月左右在链家无意看到了一套极其便宜的房子，总价650万，100平，桃源新村，对口上海实验小学，然后了解了上海实验小学因为周边拆迁，和曹光彪差不多，所以基本人户一致也可进，然后立即去看，当天看了，我就和链家的人说，这套房子我要了，因为房子的位置很好，就在淮海路和西藏路口，房龄虽然有点老，但比起平和里还是好很多的。这个小区其实单价很普遍10万以上，这个房东是因为要卖房子还钱，所以挂出了如此低价，而且听说6楼、7楼都是他的，6楼是以660万卖的，7楼的100平边套全明，可做成小4室两厅的房子，但在我当场决定买的时候，中介和我说，这套房子房东可能要卖给他一个朋友了，因为这套房子，基本把我看房的心态弄崩了，就是看到一个大馅饼，没吃着。后面知道，我看的时候，这套房子已经在网签了。后面一直看桃源新村3室的房子，基本都挂到800万以上，而且面积还比这个小一些。如果我早一个月看学区房，应该就会买在这里了，所以买房子有时也是一种缘份。上海实验对口的还有东淮海公寓，也看过一两套房子，小区是新，但位置我觉得一般，而且这个小区的得房率很低，房型也一般，最后还是放弃，但我一直觉得上海实验小学真的不错，新建好的校区也看过，还是很漂亮的。

这看房期间，自己也一直问自己，是不是不折腾了，因为现在我自己新婚买的房子是个小三房，小区也不错，停车方便，住得也是很舒服。而且想想宝山杨泰实验也不是太菜场。有没有必要为了小孩子，连生活都不要了呢？想来想去，觉得还是要兼顾生活，所以过了年后，看房看到了大宁。

大宁主要两个选择，一个是大宁国际实验小学，一个是闸北实验。闸北实验肯定要比大宁国际实验好些，不过大宁实验那边环境要比闸北硬件好些。最大的弊端是这两个小学都有年限要求，我大女儿都没办法读的，小女儿可以稳进，大静安的几所热门小学是我看的区域里，明确在招生简章上，有明确的落户年限规定的，其它据我所知是没有的，很多都以讹传讹罢了。当时考虑，大女儿其实可以博杨波外国语，因为女儿就读的是民办幼儿园，认字、逻辑都还可以，智力也过得去，从小爱听故事爱玩逻辑狗，做事也比较能专注，所以觉得最多再找找关系，托托人情，再鸡一下，进杨波应该也是没问题的，中间实话说，也找TZ问过，说大概20左右是保进的，但靠不靠谱不知道。也是一道道介绍过来的。所以就开始看大宁的房子了。

闸北实验看的房子主要是歌林春天、八方小区，相对市中心的房子，大宁的房子的房型、得房率都靠谱很多，但总价也比较贵，因为我年后是考虑还要住，所以把预算提到了1000万左右，想着把老房子卖了，左右凑凑差不多了。所以看的都是3房以上的房子，八方有一套3楼的，挂的时候760，其实那时觉得不错的，遗憾的是房东看到看房的人多了，临时又要提价，后面就算了，八方好的是位置不错，门口就是闸北实验了，楼不算太老，离大宁商业区比较近。歌林春天呢停车是个大问题，停车位居然要到70万以上了，而且离地铁还是有点远，没有很合适的房子，要不就是楼梯房6楼复7楼的，考虑到老人要过来带娃，要不就是电梯房但性价比太低，后面还是放弃。

大宁国际小学看的是悦公馆、金茂府、明园森林和慧芝湖，开始悦公馆出来一套4室两厅的，1000万，非常心动，悦公馆停车位足，而且环境也可以，对着金茂府，错层而建，厅也是4.5米高的错层复式，看着非常大气，居住肯定很爽。当时看中了真的要下手的，后面了解下来，这套房子是公司买的，到时交易的时候，税要480万

，这太夸张了，然后房东也觉得这个税很夸张，后面就下架了，其实他买的时候也要近600万，如果这个税要他交，这套房子等于白买了。如果让下家承担，这套房子的价格1500万，基本比较难交易了。

然后又看了明园森林的房子，明园森林三期环境还不错，但房源少，而且也贵，一二期明显维护得不行，环境、房子都感觉不行，也没有特别合适的房子，看了几套就没看了。后面中介又推荐我们去看了金茂府，金茂府是这次看房下来，感觉最合适居住的小区，小区的安保，环境真的一流，缺点不用说就一个字，贵，看过两套小三房，都是1000万，房间、厅真的都很小，比我们现在住的小三房还要小，好处是有两卫，然后也是高科技住宅，一进大厅，就有一股酒店的香水味来了，这是看房子最愉悦的经历，也导致了后面中介再带我去看慧之湖的房子，完全看不上，据说慧之湖当年也是大宁好小区好房子的一个样板，但在看完金茂府后，实在看不上。为了这个事，我停了两星期没看房子，看完金茂府的房子，有种其它小区，其它房子都是渣的感觉。

总的看下来，大宁交通便利，商业配套齐全，居住环境也不错，离我公司也近，有大宁公园，有很多新建起来的商场，久光也很快要开了，其实如果当时我大娃能保进闸北实验或大宁国际，我应该也很有可能选择这个区域。

然后我有一个很好的朋友住在新江湾城，所以有时间也会约在新江湾的公园玩，其实第一次去的时候，就被那边的环境打动了，在我后面停了看房子的那段时间，有两个周末又过去了，他说，要不你买到这边来吧，那时觉得新江湾的交通不方便，而且在一个角落里，但后面看了地铁、看了整体到我现在公司的时间其实也就20分钟车，然后再详细了解新江湾的学校、配套，未来的发展可能，觉得还是值得考虑的。

新江湾只有两个小学，上音实验和复旦科技园小学，很多文章说复旦科技园小学是要落户两年以上，这也导致了我基本没看那边的房子了，但我后面打过电话去招生办，近几年，复旦科技园和上音都是A类的人户一致都收（如果前两年都没问题，至少明年我觉得问题不大，具体可以看我后面附表的出生表），另外在建的复旦二附中学校，只对口一个小区，我觉得人户一致也能进，我也打过招生办的电话，那边的老师说他们只管复旦体系内的招生，体系外的是区在招，他们不清楚。因为那个小区几乎没有太多的房子，我看的时候只有一套，1500的挂牌价，买不起，能买的起的可以看，我觉得人户一致应该是能进的，复旦二附中，还是很值得期待。

说一下为什么最后选择新江湾，1、那10平方公里的环境就是一个大公园，这个不用说了，只要在那边兜一圈，就能感受到，上海还能让我有这样的感觉的地方就是松江的月湖那边，还有嘉定新城图书馆那一块，但这两个地方都太远了，也没有很好的学校。2、教育氛围很好，复旦、同济一附、复旦二附，好的学校都围绕在旁边，出门就是一个大公园，虽然在商业配套方面稍弱但比起大宁其实更适合居住。而且现在什么都是网络点一下就送到这有，商业配套变得不是那么重要。3、交通，10号线延长线马上通车了，10号线几乎经过的站点都是比较方便实用的，五角声、豫园、南京路，虹桥火车站，飞机场等，后面还和13号线连在一起，到浦东也方便了。4、还有小女儿的幼儿园，延吉幼儿园至少硬件上说，在上海可以靠前了，私立的也不差，有硬实力的话，中福会就在门口，那就更不用说了。然后到我现在公司也算方便，所以最终决定在这里买。5、上音实验虽然小学是二阶梯，但对于我两个女儿说，至少有一个上音初保底了，也不失为最坏的打算。

其实买新江湾城几乎都是网上看的房子，实地就看了两次房子，因为我们的预算和要求，基本只有一个小区能满足，就是合生江湾，其它的小区要不就是房型太小，要不就是太大，要三房两厅1000万左右预算的房子，真的是完全没有。

当然如果考虑复旦科技园小学的话，还有两个小区可以挑，但那边离地铁和核心区有点远了，最终选择了合生，房子也是看了一次，觉得不错第二天就定了，然后就是付定金。

走过长长的大半年选择，最终落户新江湾，虽然说买学区房不考虑中学，但在我看来，中学不用太过于考虑，但也应该可以做为考虑的因素，我的想法是孩子是大牛娃，就幼升小博存志博兰生，如果一个普娃就直升上音，而且两个女儿，不见得都能牛，所以有一个还过得去的上音托底就OK了，如果以后真的有能力，考个同济复旦，离家都方便，不行的话，杨浦还有很多大学可以选择，不用离家太远。算是综合因素最佳的选择，当然是对于我自己的情况和家庭而言。而如果自己以后有能力了，要换房，周边的小区大平层别野选择多得是。也不用再换一个区域生活了，挺好。

最后分享我网上找的一些数据自己做的一些表格：

这是按每所学校招200人算的，所以肯定不准，因为浦东有的学校可能要招到1000人都有的：

	常住人口	考生数	市重点高	区重点高中	合计	市重比	合计比	一本率90%	80%-90%	70%-80%	60%-70%	50%-60%	进重点率
浦东新	550	17600	8	18	26	9.1%	29.5%	2	3		1	3	10.2%
闵行	250	7250	5	5	10	13.8%	27.6%	1	1		2		11.0%
宝山	190	5900	3	5	8	10.2%	27.1%			2	1		10.2%
松江	177	4680	2	1	3	8.5%	12.8%			1			4.3%
嘉定	158	4100	1	3	4	4.9%	19.5%		1		1		9.8%
杨浦	131	3600	5	9	14	27.8%	77.8%	2	1	1			22.2%
普陀	128	3600	3	5	8	16.7%	44.4%		1		1	1	16.7%
青浦	122	3300	1	1	2	6.1%	12.1%				1	1	12.1%
奉贤	117	3800	1	2	3	5.3%	15.8%			1			5.3%
徐汇	109	4760	5	5	10	21.0%	42.0%	1	1	2	3		29.4%
静安	107	4350	7	9	16	32.2%	73.6%		2	1		2	23.0%
金山	80	3400	2	4	6	11.8%	35.3%				1		5.9%
虹口	76	2300	4	5	9	34.8%	78.3%			1		2	26.1%
长宁	69	1900	3	4	7	31.6%	73.7%		1	1		1	31.6%
崇明县	67	2500	1	2	3	8.0%	24.0%					1	8.0%
黄浦	66	3300	7	5	12	42.4%	72.7%		2	1		3	36.4%

这个是完全没考虑跨区、出国等情况，也只能是一个概括。

2017年小学、初中、高中及升学率表-BY 桐桐爸整理（从上海2017年上海年鉴数据整理）
地区	学校	毕业生数	招生数	在校学生	毕业生数		招生数
	（所）	小学	小学	小学	初中	高中	初中	高中	小升初	初升高
总计	741	143115	163701	784896	89901	51344	120561	53276	84%	74%
浦东新区	161	36051	40824	199211	21747	11350	30287	11836	84%	54%
黄浦区	29	3646	4102	20417	2920	3252	3788	3159	104%	108%
徐汇区	43	6633	8999	42470	5378	3857	6857	4182	103%	78%
长宁区	23	3846	4543	21971	2762	1577	3278	1552	85%	56%
静安区	44	6187	7155	34808	5258	3595	6197	3608	100%	69%
普陀区	24	6152	8335	38824	3999	2628	5531	2464	90%	62%
虹口区	33	4139	4604	22486	3228	2398	4026	2167	97%	67%
杨浦区	43	5568	7927	35482	4510	3423	5383	3547	97%	79%
闵行区	65	15554	18975	91523	7785	3905	12163	4540	78%	58%
宝山区	69	12121	14164	65601	6789	3393	9504	3225	78%	48%
嘉定区	43	8093	10412	47024	4855	2144	7079	2364	87%	49%
金山区	25	5063	4866	24320	4231	1926	4864	2442	96%	58%
松江区	38	10592	12620	59961	5626	2444	8213	2804	78%	50%
青浦区	42	8296	6127	30903	3486	1833	4881	1904	59%	55%
奉贤区	30	7671	6965	34096	4826	1872	5214	2120	68%	44%
崇明区	29	3503	3083	15799	2501	1747	3296	1362	94%	54%

这是未来中高考的情况，2012年出生的中考人数当然是预估的，如果教育资源不增加，以后的小孩子还是很苦啊：

年份	2015参加中考	2016	2017	2018	2019	2012出生	2013	2014	2015	2016	2017	2018
浦东	16900	16300	16300	17000	17600
黄浦区	3819	2900	2800	2300	3300
宝山区	5209	5000	5500	5400	5900
崇明县	2500	2414	3000	2500	2500
奉贤区	3449	3600	3200	3900	3800
虹口区	3428	3100	2500	2300	2300
嘉定区	3300	3450	3700	3800	4100
金山区	3200	3300	3200	3400	3400
闵行区	6000	6100	7000	6800	7250
普陀区	4000	5000	3700	3300	3600
青浦区	2800	2900	2850	3100	3300
长宁区	2700	2500	2500	2200	1900
松江区	4100	4300	4200	4100	4680
杨浦区	4200	4000	4000	3400	3600
静安区	5200	5100	4500	4700	4350
徐汇区	5500	5200	4800	4500	4760
中考人数	76305	75164	73750	72700	76340	188800	196100	179200	190000	198000	187000	167000

出生人口总	91800	81000	88000	83600	102900	240000	196200	202000	221800	218400	197000	174000
上海	69500	57600	62000	57300	80900	121000	105200	119000	103800	129200	116500	96000
外地	22300	23400	26000	26300	22000	119000	91000	83000	118000	89200	80500	78000

小枫叶 · 发表于 2019-6-26 10:09

太不容易了两娃买学区房还是划算

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