学区房是否是伪命题（摘自恰空）

风语者52 · 发表于 2019-9-13 21:17

这个学区系列在拓展了几篇教育话题后，反响强烈，激起了各路精英们的热情讨论。

观点的碰撞有助于触发新知，是我们非常乐于见到的。
后续篇幅还将继续扩展更深层次的教育理念探讨。
这篇开始，我们暂且收一收，回到学区房这条主线上来。

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在我们房产圈里，长期流传着某位大神级人物提出的一种观点：学区房制度无法维系，存在系统风险，终有一天要崩溃，学区房会跌的一文不值。
支撑这种观点的主要论据是：获得收益的人（房东）并不是付出劳动的人（老师）。激励机制不对，老师在整个过程中没有得到激励，付出没有得到相应的回报。

这一篇，我们就展开来讲讲，为什么这种观点是根本错误的。
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首先，房东真的获得了收益吗？
这个前提，本身就是站不住脚的。
2019年的今天，上海浦西中心城区一梯队小学对口的学区房，相对周边类似品质的非学区房，平均溢价约80-100万。我们取高值100万来计算好了。
回顾学区房（二）中讲述的知识点，好学校的三大要素是：师资、生源和方法。
我们承认师资的重要性，认可好老师对孩子成才的巨大帮助，愿意为此买单，没有问题。
但你不能认为这100万都是老师的功劳、都应该折算成工资发给老师。
因为最关键的，其实是生源和方法。
这其中，生源是家长的功劳，方法至少有一半是家长的功劳。
公办小学择校一线民办初中，三分之二以上是靠家长自己在校外鸡娃，上培训班、请家教、陪读手把手地教。

也就是说，100万的溢价中，有三分之二甚至更多，都是家长的贡献，而不是学校的贡献！
是家长和学生，在学区房从没有溢价到产生溢价的时间段内的努力，提升了学校的品牌价值。
由此产生的学票溢价，是他们的努力和汗水换来的。
是他们理所应得的！
只有最多三分之一，也就是33万的溢价，是和学校的投入有关的。
按照民办小学中的翘楚——徐汇区盛大花园小学2018年的学费标准：2万/学期计算，33万溢价不过也就对应8年而已。
被房东拿走的收益，最多也就对应学校生命周期中的8年！
而我们耳熟能详的任何名校，都有至少几十年的历史了。
可预见的未来，还将继续办学几十年。
8年的损耗，只是小头，完全负担得起。
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你说，学票价值未来还会随着房价上涨而增值？
应该把这一块，也算进房东的收益里面去？
我觉得不能算。
这一块，只是对冲通胀罢了。
人员工资、土地房租都在涨，你花在这上面的钱，只是保值，勉强维持购买力不跌落。
和你买非学区房，多买一些面积，没有本质区别，并没有产生增值、溢价。
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聪明的读者们，读到这里，一定发现了一个bug。
“毕竟，你还是有33万、8年的损耗啊！”
这部分钱，就这么被房东白白赚去了！
给到老师多好啊！
老师付出了劳动，但是毕竟没有享受到这33万的收益。
会不会动力不足、消极怠工？
长此以往，优秀师资流失、学区崩盘？
并不会！
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要理解这个逻辑，跳脱出学费——工资的狭义思维陷阱，要先从商业模式的基本原理说起。
一家公司开门做生意，通常都会设置多条产品线。
传统的模式，是每一条产品线、每一种商品，都把成本和可接受的利润率计算清楚，制定一个保证合理利润的价格。
但是，很快，老板们就发现：做生意，你不能什么项目都收费。
客户体验会很差的。
他们会觉得：你每样东西都要赚我钱！
感觉非常不好。

现代企业的模式，会严格区分“引流品”和“利润品”。

引流品不以赚钱为目的，甚至亏本运营也在所不惜。
只要通过引流品聚集大量客源，最终还是可以通过利润品，把亏的钱都赚回来。
汉堡是麦当劳的引流品，可乐才是利润品；
iOS是苹果的引流品，iPhone才是利润品；
星巴克是商场的引流品，化妆品专柜才是利润品；
新闻内容是门户网站的引流品，广告才是利润品。
而如果把别家的利润品当作引流品来做，自然所向披靡。
MIUI是小米的引流品，小米手机还是引流品！
这就是一盘很大的棋了。
利润品是物联网产品家族，还是有品电商平台，还是小米金融，由雷总尽情发挥。
这就是为什么许许多多投资者看空小米的市值，而我一直坚定认为还有很大突破空间的原因。
我的知识星球问答服务免费开放，是引流品（公众号次文中可以找到二维码）。
而买房定制服务，上下家中介费合计仅为1%，超低的价格、高品质的服务，专注打造爆款，还是引流品。
至于我的利润品是什么，嘿嘿，不告诉你。
羚羊挂角、无迹可寻。
暂时还不需要。
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现在，就到了见证奇迹的时刻了。
看问题、做事情，最重要的是格局。
格局一定要够大。
站在足够足够大的格局上，你可以把政府也看成是一家企业。
政府也要做生意的。也要生产产品、取得收益。
政府一样需要引流品和利润品。
教育，就是政府的引流品！
你别跟我谈赚钱。
哥不差钱，不需要靠这个赚钱。
因为投入在教育上的经费支出，完全可以通过利润品

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风语者52 · 发表于 2019-9-13 21:22

现在，就到了见证奇迹的时刻了。
看问题、做事情，最重要的是格局。
格局一定要够大。
站在足够足够大的格局上，你可以把政府也看成是一家企业。
政府也要做生意的。也要生产产品、取得收益。
政府一样需要引流品和利润品。
教育，就是政府的引流品！
你别跟我谈赚钱。
哥不差钱，不需要靠这个赚钱。
因为投入在教育上的经费支出，完全可以通过利润品，成倍的赚回来！
上海的年GDP是3万亿。
教育财政拨款接近600亿。
GDP的2%。
有的是钱。
上海各区小学在校学生的人均经费支出是约3万/年。
世外、逸夫、盛大花园、爱菊——徐汇四大民办小学，全市民办小学的标杆级存在，它们的学费也就在4万/年左右。
上海公办小学的经费预算，几乎不逊色于顶级民办小学！

这还只是全市平均数，把一堆菜小都含在里面了。

如果是一师静教、蓬二卢一这样的正市中心一梯队强校呢？
翻个倍都毫不稀奇。
一梯队公办小学的教育经费资源，是要压倒优质民办小学的！
虽然有点颠覆认知，但事实的确如此。
（由此可以部分解释一些民办小学TZ生的由来）
贞观年间，有一次科举考试后，唐太宗见当年的新科进士由太极宫端门列队而入，喜道：“天下英才尽入吾彀中矣！”
通过尊师重教，网罗天下人才为我所用，继而带来的社会经济发展、人民生活水平提高、国家繁荣富强和长治久安，才是政府乐于见到的。
至于从财政收入中拿出来一些小钱，用于提升教师待遇，那又算得了什么呢！
这才是真正的大格局、大设计。

事实上，优质民办小学的学费也并不能算太贵。
4万/年也未必能覆盖成本，更多还是公益性质的。
徐汇四大民办，一样也是各自背后财团的引流品。
（有兴趣的朋友，可以百度一下它们的出身背景。）
开办这些教育机构，既满足了企业家们的慈善需求，又展现了社会责任，非常有助于提升个人和企业的社会形象。
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优质公办小学的逻辑，和地铁、道路、公园、医院没有任何本质区别。
是的，修建这些公共基础设施，必然会产生周边存量住宅因为配套价值提升而涨价的“搭便车”现象。
可是，任何“搭便车”都必然会造成“公地悲剧”吗？
“喝汤”一定会影响“吃肉”吗？
那可不一定。
在正统的经济学里，这是一个“管理边界”问题。
一项事业，应该由多大的组织来运营？
管理100人的创业公司？
管理5000人的中型企业？
管理200000人的跨国集团？
还是管理一整个城市的地方政府？
管理的边界在哪里，最终取决于效率。

而效率，并不和组织规模成严格反比关系。
小组织，未必效率低；
大组织，未必效率高。
还是要看具体做什么事情、谁来做、怎么做。
如果“吃肉”的效益足够大，忍受一点“喝汤”也没什么关系。
一切以结果说话。
很多领域，管理的边界究竟在哪里，还需要长期实践摸索，不可妄下结论。
教育也是其中之一。
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几句题外话。
有人说：教育的价值在下降，复旦交大不值钱了，所以学票本身在贬值。
不排除这种可能性，但这和上公办还是民办没有关系。
如果复旦交大不值钱了，你给娃上民办学校、国际学校的钱，一样也是白花的。
况且，如果教育的价值可能下降，那么房产的价值同样可能下降啊。
地段本身也未必是保值的。
没有万世不移的财富。
始终保持冷静的观察和思考，才是持续做出正确决策的不二法门。

有人说：好学区可能变差，学票价值就会受损。

拜托，1000万的房子，学票价值才100万。
你不去担心地段价值的那900万，反而担心起学票价值的这100万来。
不是本末倒置么？
学票价值的涨跌，无非是师资、生源在不同学校间流动的结果。
地段价值的涨跌，无非是地段、配套在不同板块间流动的结果。
两者别无二致，都可能起起落落。
从占房产总价的比例来看，学票价值的起落，对房产价值的影响，远远小于地段价值的起落。
研究价格走势，也应该抓住主要矛盾，不是吗？
有人说：规则制定者可能修改规则，把学票价值抢劫走。
拜托，1000万的房子，学票价值才100万。
你不去担心地段价值的那900万，反而担心起学票价值的这100万来。
不是本末倒置么？
学票价值的100万可能被抢劫，难道地段价值的900万就不会被抢劫？
请问，是100万对抢劫者的诱惑大，还是900万对抢劫者的诱惑大？
始终保持冷静的观察和思考，才是持续做出正确决策的不二法门。
有人说：正常世代更迭，每25年生2个娃，平均每12.5年产生1个学票需求；
学区房实行5年1孩政策（二胎、双胞胎除外），平均每2.5年就产生1个学票需求。
学区房不堪重负，迟早崩溃。
我也是醉了。
符合上海入学条件的名额总数是恒定的。
学区房入学人数多，把其他非学区房的师资、校舍进行调动分配，不就完了？
无非朝三暮四、朝四暮三的区别，总量需求又没有变，怎么就崩溃了？
闵实验已经开到第四个校区了，莘松、春城、景城、畹町加起来，一个年级合计将近1000名学生，也没见人崩溃啊。
刚好平均一下过于集中的优质教育资源，又有什么不好了？
始终保持冷静的观察和思考，才是持续做出正确决策的不二法门。
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学区制度将长期存在，并正常健康地发展下去。
优质学区房需求众多、价格坚挺、好租好卖。
如果刚好需要自用，购买学区房是稳健靠谱的决定，没有问题。
虽然公办小学未必代表了真正上等教育的最高水平（后篇将会展开），但是：
学区房不是伪命题。

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