这篇说下高风险房源，实际这类房源在梅园成交房源里，只占比0.5%，但老话说了，不怕一万，只怕万一;用公知们装逼的话来说，小概率的一颗尘埃，落到个体的人身上就是灭顶之灾。但凡事有备无患，只要提前心里有数，建立 ，看房时候就能加以甄别，那就可以立于不败之地 风险分哪几类，一般人下意识反映就是抵押风险，没错，这是最常见的，但也不是全部，下面展开一一罗列下： 一，财务和抵押风险 A,抵押风险：（1）定义，有银行抵押贷款，且抵押超过房价50%的金额，就是高风险房子，因占比太多   2）产权人把房子抵押给机构，如所谓的财务公司，抵押额超过30%。说白了一般人财务状况正常，不会去找机构抵押的，肯定是已不满足正规金融机构的要求，即银行不受理，那么就是产权人的征信肯定瑕疵太多，甚至有可能千疮百孔 （3），个人抵押，产权人把房屋抵押给个人，抵押额超过20%只要涉及个人抵押，那么房东财务出问题概率是95%，这里房子交易要慎之又慎 （4），房东有可能给别人做了担保，被担保人无力偿还款项，房东负连带责任，导致房子被查封 B,财务风险，这里先要说上海二手房交易中一个最大的风险，也可以说是BUG，背景情况是上海是国内少有的几个二手房不采用资金监管的城市，比如你在长沙南京买房，具体来说，双方要先签订一份监管协议，房东用来售房价款的账户会被冻结，只能进不能出，只能在双方完成不动产转移登记，买家取得产证后房东账户才会解冻：上海不是这样，上海不实行强制资金监管，这样的话，从签订买卖合同到过户，之间有一段时间，那么这段时间，房东如有债务纠纷被起诉，这套房子有可能二笔查封，但此时买家有可能已付了首付，那么法院查封后，有可能拍卖房产用来清偿房东方的债务纠纷，债权人是有次序的，也就是说买家的首付款会拿回来几成还未可知：也就是这个真空期，其实如果出现0.01%的小概率事件，买家实际是没有任何抵御之力的，以前我们把这个无解的风险时间段，就叫买房的拼人品时间 当然这个BUG连十八线城市都看得到，魔都官方岂能不了解，但之类要建成超过伦敦比肩纽约的国际金融中心啊，资本账户的自由流动是前提条件，所谓水至清无鱼人至察无徒，所以官方是洞若观火而放手的，。毕竟是万分之一的小概率事件 那么再来说产权人的财务风险，即与房子无关，与产权人有关系 1，产权人有可能有大量网贷和高利贷平台借款，并未用房子做抵押，而是用其他动产或者纯信用贷 2，产权人有经济纠纷在处理，比如在应诉法院并未宣判 笔者中介从业十余年，像这样的高风险房子也处理过几件，其中13年有一交易惊心动魄到什么程度，买家在联洋买房子，1300万的房，付了700万以后，房子被外地法院查封，房东也回新加坡躲债了，，这个单子最后花了我半年时间，摒弃一切外务，抽丝剥茧，终于有惊无险的完整家破防黑买家，中间的波折真是提起来半天都说不尽，以后开帖再叙吧 再说一下，确实是万分之一的小概率时间，但遇见了绝对让买家无法面对，所以要做好规避工作，其实也简单，坚持以下原则就可以包分之百安全： 1，签约前必须拉产调，这个毋庸置疑，绝不能大而化之 2，如果在牛市低于市场价5%，楼市凝滞期低于市场价10到15%的房源，一定要考察房东个人情况，包括而且不仅是房东要拉征信，而且房东个人资产和企业经营情况也要考察，说白了房东有卖房诚意，可以让他自己出示这些证明，看似粗暴无礼且不尊重个人隐私，但这档口查的就是隐私，房东如不愿意，直接放弃交易 3，严苛把控交易过程各个节点的时间 4，提前交房，这里有个法律方面的保障，如各种情况撮合后，还是觉得风险大，可以让房东提前交房，根据我国法律，购买方唯一一套家庭自住房子，法院是不能查封的 说一千道一万，用大白话说，记住三点：一是，除了按揭贷款是正常的，房东方有抵押贷款，都要特别小心。二，尽量让房东接受资金监管，但一般低于市场价10%的房源，房东就是用买家的首付去还抵押贷款和其他债务的，怎么可能接受资金监管，这是个两难了，三，最安全的，低于市场价5%以上房源不要碰，不想意外之喜，也就不会有无妄之难，除非你艺高人胆大 这里我们所说的财务和抵押风险就告一段落，其实这种风险在浦东常见于陆家嘴源深联洋的1200万到3000万的改善型房，梅园几年也出不了一例 结合到梅园学区房具体情况，还有两种风险 一，学区风险，即学区被占用，这个几年前或有之，现在基本绝迹，买卖合同上一句，学区占用20%违约金，足以规避 二，交易风险，这点在梅园最为常见，表现为产权人比较多，或是遗产由兄弟姐妹几个继承，或是浙江人几个合股买房 这里风险，主要体现为付定金到签约这个过程，产权人之一是可以收定金的，但买卖合同必须所有产权人签署，那么会出现签约当场，产权人意见不一致搞得乌烟瘴气吵闹不休，以致无法签约和交易，只要浪费买家时间成本，这点也简单，产权人多的房子，出面来处理房屋**的人，必须有公证委托书，没有的话定金也不要付的。当然这点，买家的资金安全倒是没什么问题 以上罗列了几种风险表现和场景，主要是第一种，产权人抵押和财务风险，所谓有备无患，希望买家提高风险意识，注意鉴别。其实再强调一句大白话，事出反常必有妖，对于低于市场价太多的房子，一般买家不要碰，不占过分便宜，也就不会有无妄之灾，当然我这说法可能偏保守了一些，姑且言之吧 做个广告：梅园入手福外建平学区房，可详询本人，梅园学区房老师傅陈先生17898866268，微信qingshanyijiu711540,为你沙里淘金挖到笋盘，并一路保驾护航
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发表于 2020-5-28 17:20
